评估租赁备案与买卖不破租赁

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name: 评估租赁备案与买卖不破租赁
description: 买卖不破租赁例外、先抵押先查封、备案对抗
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# 评估租赁备案与买卖不破租赁

## 任务目标

判断买卖不破租赁及其例外（先抵押、先查封），以及备案对抗作用。抵押权实现转金融。

`depends-on` 为空。接受用户、律师、机关或其他来源的等价事实、测算和证据清单。

## 工作边界

正触发：房屋所有权变动后承租人要求继续履行，或受让人要求腾退。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 抵押权实现程序主轴;
- 优先承租同等条件细项作为唯一目标;
- 未发生所有权变动的普通欠租;

本任务不给胜诉率，未知金额不写零。

## 建立坐标

确认：租赁起算日；抵押设立日；查封日；过户日；是否占有；是否备案。

同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出，澄清代表哪一方。口头转述和“已读”不写成已受理、已送达或期限已起算。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`R#` 机关或生效文书；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口；`Q#` 请求／抗辩；`V#` 评估版本；`E#` 发送／送达／履行凭证。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、举证和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成可处理部分；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验民法典第 725 条及租赁解释关于先抵押后出租、租赁房屋被转让的现行条文。

## 五个判断节点

执行顺序和停止条件以 [方法](references/method.md) 为准。这里只列入口，不代替节点。

### 节点 1　第 725 条主规则

租赁在先且占有：买受人受让后继续履行。

### 节点 2　先抵押后租

抵押权设立在先且租赁影响抵押权实现：例外候选。

### 节点 3　先查封

查封后出租不得对抗债权人的规则待核。

### 节点 4　备案作用

备案利于对抗和履行顺序，未备案不当然否定第 725 条。

### 节点 5　金融分流

如何拍卖变价转金融。

## 停止与安全

- `整体停止`：用户坚持伪造租赁起算日对抗抵押或查封。
- `字段停止`：第 725 条例外未核验。
- `目标停止`：主目标变为抵押权实现。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。正触发状态只用 `已形成`、`部分形成并明确受限字段`、`因停止条件未形成`。边界见 [路由](references/routing.md)。