农村土地租赁合同·审查

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name: 农村土地租赁合同·审查
description: 审查待签农村土地普通租赁：仅债权性使用权、集体先决议后签约、租期截二十年、六个月以上书面、农地农用、无用益物权登记。
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# 农村土地租赁合同·审查

## 任务目标

在单一立场下，只审查 **农村土地租赁合同** 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。

本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 **P1**。中文显示名为「农村土地租赁合同·审查」。

`depends-on` 为空。不要求先跑导航。

不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性保证、保证登记或办证一定办成、保证承租人取得可对抗一切第三人的用益物权。

## 本类型硬闸

每闸必须出修改句或明确停笔口径。禁止只打红黄绿。

1. **标的是哪一层权利**。本约只成立普通债权租赁：出租人交付农村土地供使用、承租人支付租金。承租人不取得集体土地所有权，不设立土地承包经营权，不流转土地经营权。权利专条必须写：仅取得债权性使用权；不得请求登记为土地承包经营权人或土地经营权人；不得以本租赁对抗依法登记的用益物权人。
2. **集体决议走现行法，不走 2018 年第二十四条**。集体作为出租人时，先民主议定后签约。2026-01-01 起，村民委员会组织法（2025 修正）第二十八条不再单列“以租赁方式处分村集体财产”；村委会依法代行农村集体经济组织职能的，讨论集体财产和成员权益事项参照适用农村集体经济组织法。已设立农村集体经济组织的，走该法第二十六至二十八条、第六十四条。村委会或合作社公章不等于决议。决议的地块、期限、价格须与合同一致；租金进集体账户。缺决议的集体合同不建议签署。
3. **与承包／经营权切开**。文本出现承包权保留、经营权流转、剩余承包期对接、五年以上经营权登记对抗 → `土地经营权流转合同（出租类）·审查`。强调成员把承包经营权作为用益物权出租、办承包经营权证 → `农村土地承包经营权租赁合同·审查`。禁止打开或复制上述两份 method。不得删掉流转或承包条款后硬套本技能。
4. **租期最长二十年**。适用民法典第七百零五条，超过部分无效。不得以“到承包期满”“自动续期二十年”规避。续租须新决议、新合同，租金重定；同等条件优先协商权可以写，不得写成自动续一个用益物权周期。
5. **用途锁死，且不得按国有出让或宅基地改完**。不得擅自将农用地用于非农建设。耕地、永久基本农田上的租赁只能农业使用。农地建房、建厂、挖砂取土、以租代征不得改成可履行。宅基地长租并约定可继承、可转卖：拒绝。集体经营性建设用地入市不得用本普通租赁绕过法定出让／出租方案，也不得把国有建设用地出让规则套到集体农地普通租赁。
6. **无用益物权登记**。删除“五年登记对抗”“协助过户、办证、成为承包户”。需要对抗第三人的，应改走经营权流转并具备承包关系前提，而不是在本类型里补登记句。

禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。

## 工作边界

正触发：已有可读待签农村土地租赁正文，尚未签署，尚未成争，核心给付是农村土地上的债权性占用与租金，当事人不创设用益物权，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 承包权保留、经营权流转、五年登记、剩余承包期、经营权证、向发包方备案的流转合同 → `土地经营权流转合同（出租类）·审查`；
- 把家庭承包经营权当作用益物权出租、办承包经营权证、成员内部承包经营权租赁主轴 → `农村土地承包经营权租赁合同·审查`；
- 已竣工验收的城镇或永久房屋、产权证、优先购买、户口／居住证／入学主轴 → `房产租赁合同·审查`；
- 无任何建筑的城镇建设用地或国有／出让光地占用 → `不动产租赁合同·审查`；
- 设备、车辆等动产特定化租赁 → `动产租赁合同·审查`；
- 争点只是定期或不定期形态，标的不是农村土地债权租赁 → `定期租赁合同·审查`／`不定期租赁合同·审查`；
- 工地塔吊、钢管、脚手架或附带司机安拆 → `建筑设备租赁合同·审查`；
- 融资租赁、售后回租、产权式商铺、定向建设后回租 → `融资租赁合同·审查`／`售后回租合同·审查`／`产权式商铺租赁合同·审查`／`定向建设租赁合同·审查`；
- 临时售楼处、工棚、展棚等临时建筑 → `临时建筑租赁合同·审查`；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → `农村土地租赁合同·起草`；
- 已签只问交租、腾地、续期 → 本套导航的履约步骤；
- 已催告、解除、索赔、诉讼、仲裁或村民代表已起诉否定合同 → `或对应专项领域。` 或农地／征收专项。

以租赁之名转让集体土地、以租代征、宅基地变相买卖、明知无决议仍要对外长租并写“盖章即有效”：只出告知，不改写成可履行路径。挂靠、违法分包、规避限购不是本类型主路径；文本里偶然出现时只告知并转工程或对应原子，不据此定性本约。

## 建立审查坐标

确认：使用者与授权；单方立场；相对方；全文及附件／决议／宗地图／证照版本；出租人是集体还是农户；地块是否已发包、是否已有承包证或经营权登记；承租人是否本集体成员；拟租的是哪一层权利；租期起止是否超过二十年；地类与约定用途；决议与公示；租金账户；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的价款、面积、期限用 `【待填】`，不编造。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释、2004 年未修正《土地管理法》第六十三条旧义、2002 年未修正《农村土地承包法》、2005 年《农村土地承包经营权流转管理办法》、已失效《物权法》，或 2018 年《村民委员会组织法》第二十四条（条号已改）当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验民法典第七百零三、七百零五至七百零七、七百二十五、二百六十一、二百六十二、三百三十九、三百四十一条，村民委员会组织法（2025 修正）第二十八条，农村集体经济组织法第二十六、六十四条，土地管理法（2019 修正）第十一、六十二、六十三条；`search_practiced` 只补审查反例；`search_template` 只借栏目结构。不虚构案件系统。

`search_law` 对上述法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回 2004 年土地管理法第六十三条旧义、2002 年农村土地承包法第十六条旧义、2005 年流转办法、失效合同法或物权法、2018 年村民委员会组织法第二十四条时记为噪声，不得写入 `L#`。

## 判断节点

执行顺序和停止条件以 [审查方法](references/method.md) 为准。这里只列入口。本技能固定加载：

- [基本面](references/基本面.md)
- [框架](references/框架.md)

禁止打开其他类型目录。禁止打开 `农村土地承包经营权租赁合同·审查`、`土地经营权流转合同（出租类）·审查` 的 method。`基本面.md` 把民法典第二百六十一条直接套到普通租赁、或仍写 2018 年村委会组织法第二十四条时，以 method 纠正为准：普通租赁的集体决议走农集经组织法；村委会代行职能走 2025 年修正第二十八条第四款和农集经组织法第六十四条。

### 0. 签署状态与成果分流

无文本且本类型条件已谈妥 → `农村土地租赁合同·起草`；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 合同争议或农地专项。未签且目标是评改已有农村土地租赁文本，才进入本任务。

### 1. 权利层次与类型锁死

先问租的是哪一层权利。所有权、承包经营权、经营权用益物权、普通债权租赁必须切开。承包／经营权负触发，不灌两套知识。集体地农地不得按国有出让或宅基地改完。

### 2. 主体与集体决议

集体出租：决议作附件，章与权利主体一致；现行法源见硬闸 2。农户出租：须是承包方，户内同意，并明示不流转经营权、不设立承包经营权。

### 3. 地块、地类与负担

四至、面积、地类与国土空间／土地调查一致。已发包、已有经营权登记则不能再做本类型。宅基地、公益用地、权属争议地不得当普通租赁硬做。

### 4. 二十年、书面、不登记

起止日 ≤ 二十年；超过六个月应当书面；删除五年登记对抗。

### 5. 用途、租金账户、交付返还

农业用途写细；租金进集体账户；无合法用地手续的地上物到期拆除，不得套城镇房屋装修补偿。

### 6. 格式条款与强制规范

无核验引文则法律结论字段停止。违法用途、以租代征不得改成可履行。

### 7. 按框架六步出修改句

必须有可回给对方的修改句或红线。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签、补假决议、保证有效、把承包／经营权改成普通租赁外壳仍按本类型放行、把以租代征或宅基地变相买卖改成可履行。
- `字段停止`：法域、动态规则、决议真伪、地块是否已发包或已登记、地类未核验。
- `目标停止`：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或已锁他类。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。边界见 [路由](references/routing.md)。