宅基地内部房屋买卖·审查

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name: 宅基地内部房屋买卖·审查
description: 审查待签宅基地内部房屋买卖合同，盯买受人须本集体成员、地随房走，对外转让只告知。
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# 宅基地内部房屋买卖·审查

## 任务目标

在单一立场下，只审查 **土地使用权 / 宅基地房屋买卖合同（集体经济组织内部）** 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。

本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 **P1**。中文名必须是「宅基地内部房屋买卖·审查」。

`depends-on` 为空。不要求先跑导航。

不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性保证、保证转移登记或乡镇批准一定办成、把非本集体成员或城镇居民买房改成可履行过户、把买卖改成可履行长期租赁或合作开发。

## 本类型硬闸

1. **仅本集体成员**：买受人必须是房屋所在地**同一农村集体经济组织成员**。成员资格按《农村集体经济组织法》第十一条、第十二条核成员名册、户籍与权利义务关系，不得把“户口本同村”“同镇外村”“已迁出原户但仍住村里”自动写成适格。同村不同组：仅在该土地由村级集体统一经营、管理（土地管理法2019修正第十一条）且双方均在同一成员名册时，才可继续本类型；组级分别所有而未闭合的，字段停止。出卖人须为该宅基地合法使用权人及地上房屋权利人。
2. **对外转让无效风险只告知**：城镇居民、其他集体经济组织成员、公司或非本集体主体购买，只出告知，不改写成可履行过户、可履行网签、可履行贷款或“先签再迁户/等征收转国有再有效”。用户坚持把对外转让“改到能签”：整体停止。不得引用失效《房屋登记办法》第八十七条当现行法，但非成员通常无法办理转移登记的事实风险必须点明。
3. **与租赁运营、合作开发切开**：租期、租金、委托运营、民宿分成、永久或超二十年占用 → `宅基地房屋租赁运营·审查`。出地加出资共建、建成后分房或固定收益、名为合作实为买断 → `宅基地合作开发合同·审查`。禁止打开或复制 `普通商品房买卖价款五证网签主结构→`（一般商品房买卖）、`文本是二手房存量房买卖本约，即便标题写资金监管→`（二手房／存量房买卖）、`宅基地房屋租赁运营·审查`、`宅基地合作开发合同·审查` 的 method。不得把报批不成改写成“永久使用权租赁”。

配套纪律（写入方法节点，不得用商品房口径替代）：

- 地随房走：标的是地上房屋及其占用范围内的**宅基地使用权**，不是土地所有权。土地仍归农民集体所有（土地管理法2019修正第二条、第十条、第十一条）。写成“出卖宅基地所有权”必须改。
- 家庭共有闭合：宅基地以户为单位，户内共有人（含配偶、成年子女等）未全体签署或未出具同意书的，该处分字段停止。
- 合同成立 ≠ 物权变动：未办理变更／注销登记，不当然导致合同未成立；也不得写成“签字即取得使用权并可对抗一切第三人”。已登记的，转让或消灭应及时变更或注销登记（民法典第三百六十五条）。
- 一户一宅：买受后再形成一户多处宅基地的，告知登记障碍与集体收回风险，不据此单独宣告买卖必然无效，也不改成可履行的一户多宅过户时间表。

禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。

## 工作边界

正触发：已有可读待签宅基地房屋买卖正文，尚未签署，尚未成争，双方均陈述或材料显示为本集体经济组织成员，核心给付是房屋连同占用范围内宅基地使用权的内部让与，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 承租、转租、委托运营、民宿托管、固定租金或运营分成、租期（含“永久”“终身”） → `宅基地房屋租赁运营·审查`；
- 一方出地、一方出资改建或新建，按面积分房或固定收益，使用权仍登记在原村民名下 → `宅基地合作开发合同·审查`；
- 国有土地上商品房预售／现售、开发商销售、网签备案、按揭、面积误差、交房条件 → `普通商品房买卖价款五证网签主结构→`；
- 国有土地存量房、城市二手房过户、限购核验、资金监管、物业交割 → `文本是二手房存量房买卖本约，即便标题写资金监管→`；
- 集体经营性建设用地出让、出租、出资入股或合作开发 → `集体建设用地使用权出让合同·审查`／`集体建设用地使用权租赁合同·审查`／`集体建设用地使用权出资入股合同·审查`／`集体建设用地合作开发合同·审查`；
- 国有土地使用权转让 → `国有土地使用权转让合同·审查`；
- 承包地／土地经营权流转 → 农村土地承包专项或 `承包地／土地经营权流转`，不在本任务评改；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → `宅基地内部房屋买卖·起草`；
- 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已催告、解除、索赔、诉讼、仲裁或征收补偿争议已立案 → `或对应专项领域。` 或征收／争议专项。

对外转让、阴阳长期租赁规避买卖、伪造成员身份或倒签批准：只出告知，不改写成可履行路径。

## 建立审查坐标

确认：使用者与授权；单方立场；相对方；全文及权属证书／户口簿或成员名册／家庭成员同意书／村集体书面意见版本；买卖双方是否同一集体经济组织成员；房屋坐落、四至、宅基地面积与证载是否一致；共有人是否到场；有无抵押、查封、权属争议、规划或违建；是否已进入或即将征收；集体同意与乡镇审核如何写；转移登记是否被误写成合同生效或签字即物权；价款是否拆房屋价值与使用权补偿；户口迁出如何约；征收补偿如何切；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的价款、面积、日期用 `【待填】`，不编造。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释、《物权法》、《房屋登记办法》、1986/2004 年未修正《土地管理法》、1991 年《土地管理法实施条例》或 1982 年《村镇建房用地管理条例》当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验土地管理法（2019修正）第二条、第十条、第十一条、第六十二条，土地管理法实施条例（2021修订）第三十六条，民法典第三百六十二条、第三百六十三条、第三百六十五条、第二百零九条、第一百五十三条、第五百八十六条、第七百零五条，农村集体经济组织法第十一条至第十三条；`search_practiced` 只补审查反例；`search_template` 只借栏目结构。不虚构案件系统。

`search_law` 对成员身份、对外转让告知、一户一宅、地随房走、登记与合同区分、超二十年租赁规避、强制规范为法律结论 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回失效合同法、物权法、房屋登记办法、1986/2004 土地管理法旧条、1991 实施条例时记为噪声，不得写入 `L#`。

## 判断节点

执行顺序和停止条件以 [审查方法](references/method.md) 为准。这里只列入口。本技能固定加载：

- [基本面](references/基本面.md)
- [框架](references/框架.md)

禁止打开其他类型目录。`框架.md` 把“报批不成改为永久使用权租赁”写成最佳实践时，以 method 纠正为准，不得放行。`基本面.md` 把“起诉前迁户或征收转国有即可转化有效”写成签前路径时，不得写成可履行结构。

### 0. 签署状态与成果分流

无文本且本类型条件已谈妥 → `宅基地内部房屋买卖·起草`；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 合同争议或征收专项。未签且目标是评改已有本集体内部宅基地房屋买卖文本，才进入本任务。

### 1. 类型锁死

标题、核心给付与对价方式一致才继续。租赁运营、合作开发、商品房、二手房、集体经营性建设用地、承包地流转负触发。

### 2. 成员身份与共有人

双方成员资格闭合；户内共有人全体签署或同意。非本集体成员停笔告知。

### 3. 标的一体与权利负担

房屋与占用范围内宅基地使用权不可分；证载四至与现状；抵押、查封、争议、规划违建。未核不得写“无权利负担”。

### 4. 程序：集体同意、乡镇审核、登记切开

批准与登记写成双方义务或生效／付款条件，不写成已经完成。签字不代替物权变动。

### 5. 对价、户口、征收预切

价款构成、定金、腾退与证件移交、户口迁出。征收利益只在双方之间切，不保证安置指标或对抗征收机关。

### 6. 格式条款与强制规范

无核验引文则法律结论字段停止。对外转让与阴阳租赁不得改成可履行。

### 7. 按框架六步出修改句

必须有可回给对方的修改句或红线。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签、保证有效、把非本集体成员改成可过户、把买卖改成永久租赁或合作开发外壳、伪造成员名册或集体同意。
- `字段停止`：法域、地方窗口细则、成员名册、共有人名单、证载与现状差异、征收范围未核验。
- `目标停止`：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或已锁他类。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。边界见 [路由](references/routing.md)。