Podryad Na Stroitelstvo

---
name: podryad-na-stroitelstvo
description: >
  Локализация РФ. Проверка договора строительного подряда перед подписанием —
  ст. 740-757 ГК (строительный подряд как специальный вид, с субсидиарным
  применением общих норм о подряде ст. 702-729), допуск СРО вместо
  лицензирования, разрешение на строительство (ст. 51 ГрК), ввод в
  эксплуатацию (ст. 55 ГрК), гарантийные сроки (ст. 755-756 ГК), риск
  самовольной постройки (ст. 222 ГК). Используй при словах «договор подряда
  на строительство», «строительный подряд», «договор со строительной
  компанией», «допуск СРО».
argument-hint: "[путь к проекту договора]"
user-invocable: true
---

<!--
Локализация РФ на основе ru-legal/packs/real-estate/skills/construction-contract-review.
Написан заново под конвенции форка (источник — смешение английской и русской терминологии без
структуры, эссе-Attribution в подвале). Существенно исправлены неточности источника при сверке
2026-08-27: (1) источник называл «мандаторными» четыре условия (объект, срок, цена, состав
работ) — по ст. 740 ГК и практике существенны объект и срок; цена по умолчанию не отнесена к
существенным условиям договора строительного подряда, хотя стороны обычно её согласовывают;
(2) «сохранность объекта» была ошибочно привязана к ст. 751 ГК — эта статья об охране
окружающей среды и безопасности работ, а не о сохранности объекта (риск случайной гибели —
ст. 741-742 ГК); (3) право заказчика на отказ от договора было привязано к «ст.717 + 738» —
ст. 738 регулирует бытовой подряд (потребительский), к строительному подряду отношения не имеет,
общее право заказчика на отказ в любой момент — ст. 717 ГК (субсидиарно применяется через
§ 1 гл. 37); «ст.752» была ошибочно указана как основание ответственности заказчика за просрочку
оплаты — на деле это статья о последствиях консервации стройки по независящим от сторон
причинам; (4) гарантийный срок для строительства описан источником как жёсткий минимум
«если меньше 5 лет — недействительно» — уточнено: 5 лет по ст. 756 ГК — это предельный срок
законной гарантии (в течение которого можно предъявить требование о недостатках), а не запрет
устанавливать в договоре более короткий гарантийный срок; договорный срок короче предельного не
делает условие ничтожным, но не отменяет права заказчика предъявить требование в пределах пяти
лет; (5) переход от лицензирования к допускам СРО завершён с 01.01.2010, а не «с 2009» — 2009 год
был переходным.
-->

# Проверка договора строительного подряда

## Контекст дела

Прочитай `~/.claude/plugins/config/claude-for-legal-ru/nedvizhimost/CLAUDE.md`. Файла нет или
`[ЗАПОЛНИТЬ]` — стоп, направь на `/nedvizhimost:cold-start-interview-nd`.

Если включён режим `vedenie-del` и есть активное дело — сроки этапов, гарантийный срок и
сроки предъявления претензий пиши в реестр дела, не держи в памяти диалога.

## Вводные перед началом

- Сторона: заказчик или подрядчик?
- Тип объекта: строительство с нуля / реконструкция / капитальный ремонт
- Смета / ориентировочная стоимость
- Планируемый срок выполнения работ

## Виды подряда — определи применимый до начала проверки

| Вид | Норма | Когда применяется |
|---|---|---|
| Строительный подряд | ст. 740-757 ГК (специальные нормы, § 3 гл. 37) | строительство, реконструкция здания/сооружения, монтажные и пусконаладочные работы, неразрывно связанные со стройкой |
| Общие нормы о подряде | ст. 702-729 ГК (§ 1 гл. 37) | применяются к строительному подряду субсидиарно там, где § 3 не регулирует вопрос отдельно (например, право заказчика на отказ — ст. 717) |
| Подряд на проектные и изыскательские работы | ст. 758-762 ГК (§ 4 гл. 37) | проектирование и изыскания как отдельный предмет договора |
| Бытовой подряд | ст. 730-739 ГК (§ 2 гл. 37) + Закон РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» | заказчик — гражданин, заказывающий работы для личных нужд (например, мелкий ремонт частного дома собственными силами без ДДУ) — **не путать со строительным подрядом**: другой набор гарантий заказчику-потребителю |
| Подряд для государственных/муниципальных нужд | ст. 763-768 ГК + 44-ФЗ | заказчик — публично-правовое образование |
| ДДУ (новое жилищное строительство для дольщиков) | 214-ФЗ | другой институт — см. `/nedvizhimost:ddu-proverka`, не подменять этим скиллом |

## Обязательные и типичные условия

По ст. 740 ГК и общим правилам о подряде к существенным условиям договора строительного подряда
относятся:

1. **Предмет** — конкретный объект строительства/реконструкции/иных работ, неразрывно связанных
   со строящимся объектом
2. **Срок** выполнения работ

Цена формально не отнесена к существенным условиям договора строительного подряда — при её
отсутствии в тексте применяется цена, обычно взимаемая за аналогичные работы (ст. 424 ГК)
`[сверено 2026-08-27]`. На практике для строительного подряда цену почти всегда фиксируют явно
через смету — рекомендовать закреплять её в договоре в любом случае, независимо от формальной
необязательности.

## Шаг 1. Due diligence сторон

```markdown
## Подрядчик

- [ ] ЕГРЮЛ: статус действующий, учредители, дата регистрации relative к масштабу проекта
- [ ] Членство в СРО для соответствующего вида работ:
      - СРО строителей — для строительно-монтажных работ
      - СРО проектировщиков — если подрядчик также выполняет проектирование
      - СРО изыскателей — если выполняются инженерные изыскания
      Переход от лицензирования к допускам СРО в строительстве завершён с 01.01.2010
      `[сверено 2026-08-27]` — лицензия на строительство недействительна, юридически значим
      только актуальный допуск СРО (компенсационный фонд, взносы уплачены, членство не
      приостановлено)
- [ ] ЕФРСБ — подрядчик и аффилированные лица не в процедуре банкротства
- [ ] kad.arbitr.ru — открытые споры с заказчиками, систематические просрочки
- [ ] Портфолио и референс-объекты подтверждаются независимо от самопрезентации подрядчика
- [ ] Финансовая устойчивость — способность выполнить объём без критичной зависимости от
      авансов заказчика

## Заказчик (проверяет подрядчик до начала работ)

- [ ] Право на земельный участок / объект подтверждено (выписка ЕГРН)
- [ ] Разрешение на строительство получено, если требуется по закону (ст. 51 ГрК РФ) —
      для отдельных случаев не требуется (например, отдельные виды строений на садовых
      участках) `[проверить по первоисточнику применительно к конкретному объекту]`
- [ ] Проектная документация прошла экспертизу, если для объекта это обязательно
```

## Шаг 2. Проверка условий договора

### A. Объект и объём работ

```markdown
- [ ] Конкретное описание объекта: адрес, кадастровый номер земельного участка
- [ ] Состав работ зафиксирован — через смету с детализацией, проектную документацию или
      техническое задание (одного упоминания «строительство дома под ключ» недостаточно)
- [ ] Материалы и оборудование — кто поставляет. По умолчанию (ст. 745 ГК) обязанность
      обеспечения строительства материалами и оборудованием несёт подрядчик, если договором
      не установлено иное
- [ ] Требования к качеству — со ссылкой на своды правил (СП, пришли на смену части СНиП),
      ГОСТы, проектную документацию
- [ ] Порядок оформления дополнительных работ, не предусмотренных изначальной сметой —
      обязательно письменное согласование заранее, не постфактум
```

### B. Сроки

```markdown
- **Дата начала:** [ДД.ММ.ГГГГ]
- **Дата окончания:** [ДД.ММ.ГГГГ]
- **Промежуточные сроки** по этапам, если объект крупный
- **Условия о продлении сроков** — за форс-мажор, за просрочку заказчика в предоставлении
  участка/документации/доступа
- **Неустойка за просрочку** — для каждой стороны отдельно

Риск: формулировки «в разумный срок», «до конца строительного сезона» — недостаточно конкретны
для целей взыскания неустойки и определения момента начала просрочки.
```

### C. Цена и порядок оплаты

```markdown
- **Структура цены:** твёрдая (фиксированная) или приблизительная — по факту выполненных работ
  согласно смете
- **График платежей:** аванс (типично 10-30%, полная предоплата — риск для заказчика при
  недобросовестном подрядчике) → промежуточные платежи по этапам → окончательный расчёт после
  приёмки
- **Удержание** (типично 5-10% до истечения гарантийного срока) — обеспечительный механизм в
  пользу заказчика
- **Индексация** для длительных договоров — формула привязки, если применимо

Изменение цены допустимо строго в случаях, предусмотренных законом или договором — существенное
превышение сметы по не зависящим от подрядчика причинам (ст. 744, 709 ГК) требует своевременного
уведомления заказчика; молчаливое превышение сметы подрядчик не вправе требовать компенсировать.
```

### D. Приёмка и качество

```markdown
- [ ] Порядок промежуточной приёмки этапов
- [ ] Порядок финальной приёмки — заказчик обязан немедленно приступить к приёмке результата по
      получении сообщения подрядчика о готовности (ст. 753 ГК); типовой оформляющий документ —
      акт приёмки выполненных работ
- [ ] Порядок фиксации скрытых работ — отдельные акты освидетельствования до закрытия
      следующим этапом (котлован, армирование, инженерные сети до отделки)
- [ ] Право заказчика отказать в приёмке при обнаруженных недостатках и порядок фиксации
      мотивированного отказа
- [ ] Срок устранения дефектов подрядчиком
```

### E. Гарантийный срок (ст. 755-756 ГК)

```markdown
- Договорный гарантийный срок: [...]
- Предельный срок обнаружения ненадлежащего качества по закону — **5 лет** с момента передачи
  результата работ заказчику (ст. 756 ГК) `[сверено 2026-08-27]`
- [ ] Договорный срок не короче законного предела по практическому эффекту

**Важно (уточнение источника).** Договорный гарантийный срок может быть указан короче 5 лет —
такое условие само по себе не ничтожно. Но оно не отменяет права заказчика предъявить требование
о недостатках, обнаруженных в течение 5 лет с момента передачи объекта, если недостатки
возникли по вине подрядчика: обязанность подрядчика устранить дефекты сохраняется в пределах
предельного срока даже после истечения более короткого договорного гарантийного срока
`[сверено 2026-08-27]`. Формулировка «гарантия не распространяется на...» с чрезмерно широким
перечнем — сокращает защиту заказчика ниже предельного срока и подлежит пересмотру.
```

### F. Ответственность сторон

```markdown
### Подрядчик отвечает за:
- Нарушение сроков — неустойка
- Ненадлежащее качество — гарантийная ответственность в пределах ст. 756 ГК
- Соблюдение требований охраны окружающей среды и безопасности строительных работ (ст. 751 ГК)
  — самостоятельная обязанность подрядчика, включая право отказаться выполнять указания
  заказчика или использовать материалы заказчика, если это ведёт к нарушению таких требований
- Действия субподрядчиков перед заказчиком (ст. 706 ГК, генеральный подрядчик отвечает за суб)

### Риск случайной гибели/повреждения объекта до сдачи (ст. 741 ГК)
По умолчанию риск несёт подрядчик, если иное не предусмотрено договором. Договор часто
конкретизирует момент перехода риска (например, поэтапно, вместе с подписанием акта по этапу).

### Заказчик отвечает за:
- Просрочку оплаты — законные проценты (ст. 395 ГК), если договором не предусмотрен иной
  механизм ответственности
- Непредоставление документации, доступа, земельного участка в срок
- Последствия консервации стройки по независящим от сторон причинам (ст. 752 ГК) — заказчик
  обязан полностью оплатить выполненные до консервации работы и возместить расходы на
  консервацию, с зачётом выгод, которые подрядчик получил или мог получить

Не путать: ст. 752 ГК — не про ответственность заказчика за просрочку оплаты, а про
распределение последствий консервации по объективным причинам `[сверено 2026-08-27]`.
```

### G. Субподрядчики (ст. 706 ГК)

```markdown
- [ ] Право подрядчика привлекать субподрядчиков — по умолчанию разрешено (принцип генерального
      подряда), если договором прямо не установлен запрет
- [ ] Обязанность уведомлять или согласовывать ключевых субподрядчиков с заказчиком
- [ ] Генеральный подрядчик остаётся полностью ответственным перед заказчиком за действия
      субподрядчиков — прямых договорных отношений между заказчиком и субподрядчиком по
      умолчанию нет
- [ ] Членство субподрядчиков в профильных СРО — для тех видов работ, где это применимо
```

### H. Изменения объёма работ

```markdown
- [ ] Порядок согласования дополнительных работ — обязательно в письменной форме
- [ ] Согласование до начала выполнения дополнительных работ, а не постфактум
- [ ] Порядок определения цены на дополнительные работы
- [ ] Влияние на срок — продление при существенном изменении объёма
```

### I. Расторжение

```markdown
### Право заказчика
Общее право заказчика отказаться от договора в любое время до сдачи результата — ст. 717 ГК
(применяется субсидиарно, т.к. § 3 гл. 37 отдельно этот вопрос не регулирует)
`[сверено 2026-08-27]`. Последствие — заказчик оплачивает часть цены пропорционально
выполненному объёму и возмещает убытки в пределах разницы между полной ценой и уплаченной
частью.

### Право подрядчика
- При просрочке оплаты заказчиком
- При непредоставлении заказчиком документации, материалов, доступа к площадке, если это
  препятствует началу или продолжению работ (ст. 719 ГК, применяется субсидиарно)
- При иных существенных нарушениях договора заказчиком

### Порядок при консервации по независящим от сторон причинам
См. раздел F выше — ст. 752 ГК: полная оплата выполненного + возмещение расходов на
консервацию с зачётом выгод подрядчика.
```

### J. Страхование

```markdown
- [ ] Страхование строительно-монтажных рисков (СМР / CAR) — чья обязанность
- [ ] Страхование гражданской ответственности подрядчика перед третьими лицами
- [ ] Страхование материалов и оборудования на площадке
```

## Шаг 3. Специфика РФ — на что обратить внимание отдельно

**Ловушка 1. Отсутствие разрешения на строительство.** Строительство без разрешения, когда оно
обязательно (ст. 51 ГрК РФ), создаёт риск признания объекта самовольной постройкой (ст. 222 ГК)
— она не порождает права собственности у застройщика и по общему правилу подлежит сносу или
приведению в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, когда суд или
уполномоченный орган признаёт право собственности на неё при соблюдении условий ст. 222 ГК.
Проверять наличие разрешения до подписания договора, а не полагаться на заверения подрядчика.

**Ловушка 2. Перепланировка/реконструкция жилого помещения без согласования.** Требует
согласования с органом местного самоуправления. Несогласованная перепланировка — риск
административной ответственности (ст. 7.21 КоАП РФ) и требования вернуть помещение в прежнее
состояние; изменения подлежат последующей регистрации в ЕГРН.

**Ловушка 3. Объект в зоне охраны (памятники культуры, историческая застройка).** Дополнительные
согласования и ограничения — привлекать outside-адвоката или профильного консультанта до
подписания, если объект расположен в такой зоне.

**Ловушка 4. Иностранный подрядчик.** Требуется соответствие миграционному законодательству для
персонала, членство в СРО для иностранных юридических лиц возможно не во всех случаях — часто
работа ведётся через российское дочернее общество или агента; проверять правовой статус стороны
договора отдельно.

**Ловушка 5. Эскроу для подряда на строительство индивидуального жилого дома.** С 01.03.2025
институт эскроу-счетов (ст. 15.4 214-ФЗ по аналогии) распространён также на договоры
строительного подряда при строительстве индивидуальных жилых домов (Федеральный закон от
22.07.2024 № 186-ФЗ) `[сверено 2026-08-26 — см. references/currency-watch.md, п. 2]`. Если
объект — ИЖД и заказчик-гражданин использует льготный ипотечный/эскроу-механизм — проверить,
применена ли эта схема, до анализа договора как обычного строительного подряда.

## Шаг 4. Формат вывода

```markdown
# Проверка договора строительного подряда — [объект]

## Сторона: [заказчик / подрядчик]

## Итоговый вывод
[подписывать / подписывать с изменениями / не подписывать]

## Due diligence сторон
- Подрядчик: допуск СРО — [подтверждён/нет], банкротство/споры — [...]
- Заказчик: право на объект — [подтверждено/нет], разрешение на строительство — [есть/нет/не требуется]

## Существенные и критичные условия
[по шагу 2]

## РФ-специфичные риски
[по шагу 3]

## Приоритет переговорных позиций
1. [самое важное]

## Действия до начала работ
- [ ] Разрешение на строительство получено (если требуется)
- [ ] Проектная документация утверждена
- [ ] Страхование в силе
- [ ] Допуск СРО подрядчика подтверждён актуальной выпиской
- [ ] Технический надзор со стороны заказчика назначен

## Рекомендуемый мониторинг в ходе исполнения
- [ ] Регулярная приёмка этапов с оформлением актов
- [ ] Контроль соответствия проектной документации и сводам правил
- [ ] Фиксация скрытых работ отдельными актами
- [ ] Финансовый контроль факта vs сметы

## Нужен ли outside-адвокат
[для материальных проектов — да]
```

## Чего не делает

- Не согласовывает разрешительную документацию — это заказчик или outside-специалист по
  разрешительным процедурам.
- Не осуществляет технический надзор за стройкой — нужен отдельный специалист (технический
  заказчик / независимый инженер).
- Не ведёт переговоры со стороной договора — это задача бизнеса и outside-адвоката.
- Не заменяет проверку по `/nedvizhimost:proverka-kadastra` для земельного участка под
  застройку — использовать оба скилла вместе.

---

Проверки перед выдачей:
- [ ] Применимый вид подряда определён верно (не спутан со строительным ДДУ или бытовым
      подрядом)
- [ ] Допуск СРО подрядчика проверен, а не принят на слово
- [ ] Гарантийный срок и предельный срок обнаружения недостатков (5 лет, ст. 756 ГК) разведены
      как разные понятия
- [ ] Утверждения без сверки по первоисточнику помечены `[проверить по первоисточнику]`

Каждый вывод этого скилла — проект для проверки практикующим юристом.