Ddu Proverka

---
name: ddu-proverka
description: >
  Локализация РФ. Проверка договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
  перед подписанием — 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», ключевая
  защита покупателя жилья на этапе строительства. Эскроу-счёт (обязателен
  с 2019 года), гарантийный срок 5 лет на объект и 3 года на оборудование,
  неустойка за просрочку передачи (1/150 ключевой ставки ЦБ в день для
  граждан), актуальный статус моратория на неустойку, due diligence
  застройщика. Используй при словах «ДДУ», «долевое строительство»,
  «договор с застройщиком», «эскроу».
argument-hint: "[путь к проекту ДДУ]"
user-invocable: true
---

<!--
Локализация РФ на основе ru-legal/packs/real-estate/skills/ddu-review. Существенно исправлено
по факту на 2026-08-26: (1) статус моратория на неустойку по ст.6 214-ФЗ — источник обрывался
на 2024 годе с пометкой «verify актуальный ПП»; сверен и заменён на актуальную двухслойную
картину (мораторий на начисление снят с 01.01.2026, отсрочка выплаты по старым требованиям —
до 31.12.2026, ПП РФ от 30.12.2025 № 2227); (2) срок регистрации ДДУ и госпошлина, в источнике
не указанные вовсе, — добавлены со сверкой; (3) убраны примеры недействительных условий с
общими характеристиками «часто встречается» без изменения существа. Повторная сверка
2026-08-27 нашла и исправила ошибку первого прохода: госпошлина за регистрацию ДДУ —
700/12 000 ₽ с 01.01.2025 (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), а не 350/6 000 ₽, ошибочно
перенесённые из дореформенной ставки.
-->

# Проверка ДДУ перед подписанием

## Контекст дела

Прочитай `~/.claude/plugins/config/claude-for-legal-ru/nedvizhimost/CLAUDE.md`. Файла нет или
`[ЗАПОЛНИТЬ]` — стоп, направь на `/nedvizhimost:cold-start-interview-nd`.

Если включён режим `vedenie-del` и есть активное дело — срок регистрации ДДУ и вычисленную
неустойку пиши в реестр дела, не держи в памяти диалога.

## Вводные перед началом

- **Застройщик:** наименование, ИНН — проверить через ЕГРЮЛ (давно на рынке? другие проекты?
  есть в реестре проблемных объектов?)
- **Объект:** адрес ЖК, конкретная квартира (номер, площадь, этаж, очередь строительства)
- **Стоимость:** общая сумма и структура оплаты (наличные / ипотека / материнский капитал)
- **Планируемая дата подписания**

## Обязательные условия ДДУ (ст. 4 214-ФЗ)

Без перечисленного ниже договор долевого участия не считается заключённым:

1. Определение конкретного объекта долевого строительства (со ссылкой на проектную декларацию)
2. Срок передачи объекта застройщиком участнику
3. Цена договора и порядок уплаты
4. Гарантийный срок на объект (не менее 5 лет на конструктив, не менее 3 лет на
   технологическое и инженерное оборудование)
5. Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком (счёт эскроу либо иной способ,
   допускаемый законом)

## Шаг 1. Due diligence застройщика

```markdown
## Застройщик — что проверить

### ЕГРЮЛ
- ИНН/ОГРН актуальны, учредители — стабильная история, уставный капитал, дата основания
  относительно старта проекта

### Единый реестр застройщиков (наш.дом.рф)
- Регистрация и статус, история сданных проектов, статус текущих (в графике / с задержками),
  наличие в реестре проблемных объектов — при наличии СТОП

### ЕФРСБ (банкротство)
- Сам застройщик и аффилированные лица — не в процедуре банкротства

### kad.arbitr.ru
- Открытые споры с участниками долевого строительства, иски от дольщиков

### Единая информационная система жилищного строительства (наш.дом.рф)
- Проектная декларация опубликована и соответствует факту, финансовая отчётность
  опубликована, изменения вносятся своевременно
```

## Шаг 2. Проверка проектной декларации (ст. 19 214-ФЗ)

- [ ] Доступна на наш.дом.рф / сайте застройщика
- [ ] Соответствует фактическому ходу строительства
- [ ] Срок ввода в эксплуатацию указан
- [ ] Характеристики объекта (площадь, этажность, площади квартир) совпадают с ДДУ

## Шаг 3. Проверка условий договора

### A. Объект ДДУ

- [ ] Конкретно идентифицирован (адрес, корпус, секция, этаж, номер квартиры)
- [ ] Указана проектная площадь и условие об изменении при обмере (обычно допуск ±5%)
- [ ] Условие о корректировке цены при изменении площади
- [ ] Балконы/лоджии — учитываются в площади с понижающими коэффициентами
- [ ] Машино-место (если планируется) — отдельный договор или включено в этот
- [ ] Кладовая/нежилые помещения
- [ ] Соответствие проектной декларации

### B. Срок передачи

- [ ] Срок передачи — конкретная дата, а не «в течение N квартала»
- [ ] Связь со сроком получения разрешения на ввод в эксплуатацию
- [ ] Порядок подписания передаточного акта прописан конкретно

Риск: формулировка «не позднее IV квартала N+2 года» — расплывчата, реальный срок может
сдвигаться. Риск: «после получения разрешения на ввод» без твёрдой даты — застройщик может
затягивать неопределённо долго.

### C. Цена

- [ ] Итоговая стоимость указана конкретно
- [ ] Структура оплаты (единовременно / по графику)
- [ ] Эскроу-счёт предусмотрен — обязателен с 01.07.2019 (ст. 15.4 214-ФЗ)
      `[сверено 2026-08-26 — механизм действует без изменений, расширен с 01.03.2025 на
      подряд при строительстве ИЖС, см. CLAUDE.md]`
- [ ] Банк — эскроу-агент указан (с лицензией Банка России)
- [ ] Условие о возврате средств с эскроу при незавершении строительства

Критично: «договор беспроцентного займа» или «инвестиционный договор» вместо ДДУ — попытка
обойти 214-ФЗ, участник лишается его защиты. Критично: оплата «напрямую на счёт застройщика»
без эскроу — прямое нарушение установленного порядка.

### D. Гарантийный срок (ст. 7 214-ФЗ)

- [ ] Гарантия на объект — не менее **5 лет** с даты передачи
- [ ] Гарантия на технологическое и инженерное оборудование — не менее **3 лет**
- [ ] Порядок и сроки предъявления претензий, сроки устранения недостатков
- [ ] Право участника на замену объекта / возврат стоимости при существенных дефектах

Риск: гарантия короче установленного минимума — условие недействительно в этой части и не
применяется. Риск: «гарантия не распространяется на...» с широким перечнем — фактически
сужает защиту участника ниже минимума ст. 7.

### E. Ответственность застройщика за просрочку (ст. 6 214-ФЗ)

При нарушении срока передачи застройщик уплачивает неустойку:

- **Гражданину** — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки
- **Юридическому лицу / ИП-инвестору** — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ

Это императивная норма — договором размер неустойки не может быть уменьшен.

- [ ] Условие о неустойке в договоре не занижает установленный законом размер
- [ ] Отдельно учтён моральный вред (ст. 151 ГК, ст. 15 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав
      потребителей») — застройщик не вправе исключить его договором

#### Статус моратория на неустойку — проверять на дату вопроса, не по памяти

**[сверено 2026-08-26]** Мораторий на начисление неустойки по ст. 6 214-ФЗ вводился и
продлевался трижды за 2022-2026 годы (ПП РФ № 479 от 26.03.2022, № 442 от 30.09.2022, № 326 от
18.03.2024 — действовал до 31.12.2025). С **01.01.2026 мораторий на начисление неустойки по
новым нарушениям снят** — неустойка по ст. 6 начисляется без изъятий.

Отдельно, ПП РФ от 30.12.2025 № 2227 продлило **отсрочку фактической выплаты/исполнения**
(не начисления) до 31.12.2026 включительно по части старых требований. В действующей редакции
ПП № 326 это требования, предъявленные к исполнению застройщику до вступления ПП № 326 в силу,
а для отдельных категорий требований 2025 года — требования, предъявленные к исполнению до
01.01.2025. Не писать «по всем требованиям до 01.01.2026»: это шире текста постановления. Это
два разных механизма — не путать их при составлении претензии: право на неустойку по просрочкам
с 01.01.2026 не ограничено, но получение денег по «старым» требованиям может физически
откладываться.

При расчёте неустойки по конкретному делу — заново свериться с действующим на дату вопроса
постановлением (полный перечень тем и вердиктов — `references/currency-watch.md`, п. 1). Из
мораторного периода 22.03.2024-31.12.2025 дни просрочки в расчёт неустойки не включаются;
период моратория не учитывается при расчёте двухмесячного срока для расторжения по ст. 9
(срок «приостанавливается»).

### F. Качество объекта

- [ ] Технические характеристики квартиры специфицированы (отделка / без отделки / черновая /
      чистовая)
- [ ] Материалы указаны конкретно
- [ ] Размер компенсации при уменьшении фактической площади относительно проектной
- [ ] Право на отказ от ДДУ при несоответствии условиям
- [ ] Право на устранение недостатков застройщиком в разумный срок

Риск: «застройщик вправе изменять планировку без согласия участника» — недопустимое условие.
Риск: «застройщик не несёт ответственности за отделку», если отделка обещана в декларации —
противоречит существу договора.

### G. Расторжение по требованию участника (ст. 9 214-ФЗ)

Участник вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

- просрочка передачи превышает **2 месяца** от срока по ДДУ;
- есть существенные нарушения требований к качеству (определены ст. 7);
- существенно изменился проект (площадь, планировка — более чем на 5%);
- строительство прекращено или приостановлено при обстоятельствах, дающих основания
  полагать, что объект не будет передан в срок.

Последствие — возврат уплаченных средств, неустойка и проценты за пользование денежными
средствами (1/300 ключевой ставки ЦБ).

- [ ] Условия договора не ограничивают эти права участника

### H. Регистрация ДДУ (ст. 4 ч. 3 214-ФЗ)

ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН — только после регистрации права участника
защищены. `[сверено 2026-08-26]` Срок регистрации: **10 рабочих дней** — для договора с первым
участником по объекту; **5 рабочих дней** — для последующих договоров по этому же объекту;
**3 рабочих дня** — при электронной подаче с УКЭП обеих сторон через Госуслуги; до **9 рабочих
дней** — через МФЦ. Госпошлина (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, ставка действует с 01.01.2025):
**700 ₽** для физлиц, **12 000 ₽** для юрлиц — не 350 / 6 000 ₽ (это дореформенные ставки)
`[сверено 2026-08-27 по тексту НК РФ — первая сверка 2026-08-26 ошибочно перенесла старую
ставку, исправлено]`.

Риск: обязанность уплатить полную сумму **до** регистрации договора — особенно опасно, если
при этом нет эскроу.

## Шаг 4. Условия, ущемляющие права участника

Встречаются в практике, но могут быть оспорены как ничтожные либо недействительные в части:

1. «Споры подсудны суду по месту нахождения застройщика» — для потребительских споров
   недействительно: потребитель вправе выбирать суд по своему месту жительства (ст. 17 Закона
   РФ № 2300-1).
2. «Все изменения — только по соглашению сторон» одновременно с «застройщик вправе изменять
   договор в одностороннем порядке» — внутреннее противоречие, вторая часть неприменима.
3. «Передача объекта по акту считается состоявшейся даже при наличии замечаний участника» —
   недействительно.
4. «Гарантийный срок не распространяется на...» с чрезмерно широким перечнем — ограничивает
   минимум, установленный ст. 7.
5. «Застройщик не несёт ответственности за изменение сроков по объективным причинам» —
   формулировка избыточно широка и подлежит уточнению до конкретных оснований форс-мажора.
6. «Договор расторгается только в судебном порядке» — нарушает право на одностороннее
   расторжение по ст. 9.
7. «Запрет уступки прав по ДДУ» — нарушает ст. 11: участник вправе уступить права до
   подписания передаточного акта.
8. «Денежные средства не возвращаются ни при каких обстоятельствах» — недействительно.
9. «Участник принимает риск изменения площади без корректировки цены» — оценивать отдельно:
   при уменьшении площади это условие обычно ущемляет права участника.

## Шаг 5. Формат вывода

```markdown
# Проверка ДДУ — [объект, застройщик]

## Итоговый вывод
[Подписывать / не подписывать / подписывать с согласованными изменениями]

## Оценка застройщика
- Статус по ЕГРЮЛ: [...]
- В реестре проблемных объектов: [да/нет]
- Открытые судебные споры: [...]
- **Вывод:** [приемлемо / рискованно / опасно]

## Соответствие 214-ФЗ
- [x]/[ ] Обязательные условия ст. 4 присутствуют
- [x]/[ ] Эскроу-счёт предусмотрен
- [x]/[ ] Гарантия 5 лет / 3 года соблюдена
- [x]/[ ] Условие о неустойке не занижает ст. 6
- [x]/[ ] Регистрация в ЕГРН предусмотрена
- [x]/[ ] Право одностороннего расторжения по ст. 9 не ограничено

## Ущемляющие условия
| № | Условие | Серьёзность | Рекомендация |
|---|---|---|---|
| 1 | «Суд по месту застройщика» | средняя | добиваться исключения либо опираться на ст. 17 ЗоЗПП при споре |
| 2 | ... | | |

## Риски по застройщику
[Конкретные риски по итогам due diligence]

## Рекомендация
[Конкретные условия для переговоров / опора на потребительские гарантии / отказ от подписания]

## Приоритет переговорных позиций
1. [Самое важное]

## Сроки в дело
[Срок регистрации ДДУ — если применимо] `[расчёт агента — подтвердить человеком]`
```

## Особые случаи

**Покупка с ипотекой.** Банк проверяет застройщика отдельно — дополнительный уровень защиты;
банк требует эскроу; страхование банка может покрывать дефолты; следить за «связанными»
страховщиками по требованию банка.

**Материнский капитал.** Сертификат может быть направлен на оплату ДДУ; дополнительные
требования к застройщику; часть договора должна закреплять доли детям.

**Покупатель-иностранец.** Ограничения на покупку земельных участков в приграничных районах;
земля под жильём обычно доступна иностранцам; применимость специальных указов о недружественных
государствах — проверять отдельно `[проверить актуальность конкретного указа на дату сделки]`.

**Апартаменты vs квартиры.** Апартаменты — нежилые помещения по документам, даже если
используются как жильё; 214-ФЗ на апартаменты часто не распространяется — иная защита; выше
налог на имущество; нет постоянной регистрации по месту жительства. Флагировать отдельно, если
объект предлагается как «апартаменты» под видом жилья.

## Чего не делает

- Не ведёт переговоры с застройщиком — это задача покупателя и outside-адвоката.
- Не сопровождает ипотечный договор — это банковский продукт.
- Не подаёт документы на регистрацию в ЕГРН.

**Правовая основа:** 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»; ст. 549-558 ГК (общие нормы
о купле-продаже недвижимости — применяются субсидиарно); Закон РФ № 2300-1 «О защите прав
потребителей»; ЖК РФ.

---

Проверки перед выдачей:
- [ ] Статус моратория на неустойку сверен на текущую дату, а не взят по памяти
- [ ] Каждое обязательное условие ст. 4 214-ФЗ проверено отдельно
- [ ] Ущемляющие условия найдены с указанием конкретной нормы, которую они нарушают
- [ ] Утверждения без сверки по первоисточнику помечены `[проверить по первоисточнику]`

Каждый вывод этого скилла — проект для проверки практикующим юристом.