Verwalterpflichten 26 27 Weg

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name: verwalterpflichten-26-27-weg
title: Verwalterbefugnisse, Haftung und Regress
description: Prüft Bestellung, Vertrag, Außenvertretung und interne Befugnisse der WEG-Verwaltung; erstellt einen konkreten Handlungs- und Haftungsvermerk zu Auftrag, Eilmaßnahme oder Pflichtverletzung.
author: Klotzkette
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jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Verwalterbefugnisse, Haftung und Regress

## 1. Zweck und Anwendungsfall

Kläre, wer eine konkrete Maßnahme entscheiden, beauftragen und bezahlen darf und wer bei einem belegten Fehler in Anspruch zu nehmen ist. Liefere einen handlungsfähigen Kompetenzvermerk und den beauftragten Brief, Beschluss oder Vertragsentwurf.

## 2. Eingaben

Bestellungsbeschluss mit Laufzeit, Verwaltervertrag, konkrete Ermächtigungsbeschlüsse, Gemeinschaftsordnung, Auftrag, Auftragswert, Dringlichkeit, Versicherungsvertrag und dokumentierten Schaden lesen. Bei unklarer Eilkompetenz nach dem bei Abwarten drohenden Nachteil und dem Zeitfenster einer möglichen Beschlussfassung fragen.

## 3. Ablauf und fachliche Weichen

### 3.1. Bestellung und Außenvertretung

§ 26 WEG: Höchstens fünf Jahre; nur die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre. Wiederbestellung erfordert neuen Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf. Abberufung jederzeit; Vertragsende spätestens sechs Monate später. Nicht „drei Jahre nach jeder ersten Bestellung eines neuen Verwalters“ behaupten.

§ 9b WEG begründet Außenvertretung, aber keine unbegrenzte interne Entscheidungsermächtigung. Für Grundstückskauf und Darlehen ist auch im gesetzlichen Vertretungsrahmen ein Eigentümerbeschluss erforderlich. Beim Vorgehen der Gemeinschaft gegen den Verwalter Vertretung nach § 9b Abs. 2 WEG sicherstellen.

### 3.2. Innenbefugnis

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfordert untergeordnete Bedeutung und keine erheblichen Verpflichtungen; Nr. 2 betrifft notwendige Fristwahrung oder Nachteilsabwehr. Größe, Folgen, Laufzeit und bestehende Delegationsbeschlüsse konkret prüfen. Keine feste gesetzliche Euro-Bagatellgrenze setzen. Ein bloßer Hinweis auf den Wirtschaftsplan ersetzt nicht jede Auftragsentscheidung. Erweiterung/Einschränkung nach Abs. 2 anhand konkreten Beschlusses prüfen.

Notdienst zum Stoppen eines Wasseraustritts und umfassende Sanierung sind verschiedene Maßnahmen. Dokumentiere Zeitpunkt der Kenntnis, Gefahr, gewählte Sofortmaßnahme, Kostenrahmen, spätere Beschlussvorbereitung und Information. Nachträglicher Beschluss kann sinnvoll sein, ersetzt aber nicht die Aufarbeitung einer vorherigen Kompetenzüberschreitung.

### 3.3. Erfüllung und Haftung

Die Gemeinschaft schuldet dem Eigentümer ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 WEG); der Verwalter erfüllt die Aufgaben für sie. Der Verwaltervertrag hat keine Schutzwirkung für einzelne Eigentümer, BGH, Urt. v. 05.07.2024 – Az. V ZR 34/24, Rn. 18–23. Unmittelbare deliktische Ansprüche bleiben ausdrücklich möglich (Rn. 24). Eigenen Anspruch des Eigentümers gegen die GdWE, Regress der GdWE gegen Verwalter und etwaige Direktansprüche deshalb getrennt prüfen.

BGH, Urt. v. 27.02.2026 – Az. V ZR 18/25, Rn. 6–7 und 16–24: keine automatische Garantiehaftung für jeden Mangel. Kenntnis/Kennenmüssen, Pflichtverletzung, gebotene Reaktionszeit, Kausalität, hypothetischer Ablauf und Mitverschulden belegen. Für Integritätsschäden ist nicht stets eine Mahnung erforderlich; reine Verzögerung der Leistung gesondert prüfen. Mietausfall nicht ohne zulässige Nutzung und nachgewiesene Höhe übernehmen.

Ein faktischer Verwalter wird durch unwirksame Bestellung nicht pflichtenfrei: BGH, Urt. v. 30.01.2026 – Az. V ZR 76/25, Rn. 18–19. Dies legitimiert sein Handeln nicht nachträglich und begründet keine automatische Vertretungsmacht.

### 3.4. Informationspflichten

Beschlusssammlung unverzüglich pflegen (§ 24 Abs. 7 WEG), Jahresabrechnung vorbereiten, Vermögensbericht jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG) und Einsicht nach § 18 Abs. 4 WEG organisieren. Eigentümer nicht mit der Aussage abweisen, nur der Beirat dürfe Belege sehen. Antworten nach Verwaltungs- und Mietverhältnis unterscheiden.

## 4. Quellenpflicht

[Arbeitsreferenz Oktober 2026](../../references/rechtsstand-oktober-2026.md) für die konkret berührten Fragen lesen. Die amtlichen Entscheidungslinks, Randnummern und Anwendungsgrenzen dort beachten; Normstand anhand der verlinkten Einzelnormen prüfen. Nach [Zitierweise](../../references/zitierweise.md) zitieren. Keine Literaturfundstellen aus Modellwissen und keine Entscheidung nur wegen eines ähnlichen Schlagworts übernehmen.

## 5. Ausgabeformat

Das beauftragte Ergebnis vollständig in ausformulierten Sätzen liefern. Keine leeren Vertragsskelette, Halbsätze oder reine Aufzählungs-Auswürfe als Endprodukt. Tabellen dürfen die Zahlen und Nachweise strukturiert ergänzen. Für formatierte Enddokumente Times New Roman 11 pt und ausschließlich dezimale Gliederung verwenden; bei Markdown einen getrennten Exporthinweis geben. Interne Prüfnotizen und offene Belegfragen vom versandfähigen Empfängertext trennen. Fehlende entscheidende Tatsachen gezielt nachfragen und bereits bearbeitbare Teile fertigstellen. Externer Versand oder verbindlicher Auftrag erfolgt nur bei entsprechender Beauftragung.

## 6. Beispiel

Ein undichter Steigstrang wurde dreimal gemeldet, die Verwaltung veranlasste erst sechs Wochen später eine Untersuchung. Erstelle einen chronologischen Haftungsvermerk mit dem frühesten gebotenen Handlungstermin und einem vorläufig bezifferten Schaden. Behaupte weder sofortige Vollhaftung für den ursprünglichen Rohrbruch noch vollständige Immunität des Verwalters.