Einladung Tagesordnung Fristen

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name: einladung-tagesordnung-fristen
title: Einladung, Tagesordnung und Fristen
description: 'Für Einladung, Tagesordnung und Fristen: prüft Frist, Form, Zuständigkeit und Eilbedarf; Ergebnis: Fristen- und Risikoampel.'
author: Klotzkette
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# Einladung, Tagesordnung und Fristen

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Fachkern: Einladung, Tagesordnung und Fristen
- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.

Stand: 05/2026.

## Ziel

Ein Einladungspaket erstellen oder prüfen, das Eigentümer rechtzeitig, verständlich und beschlussbezogen informiert.

## Pflichtkern

- **Einladender** und Vertretungsmacht (Verwalter, ersatzweise Beirat/Eigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG bei Untätigkeit).
- **Ladungsfrist**: 3 Wochen, § 24 Abs. 4 WEG; Gemeinschaftsordnung kann verlängern (nicht verkürzen).
- **Ort, Zeit, Format**: physisch / virtuell / hybrid. Bei rein virtueller Versammlung ist § 23 Abs. 1a WEG zu beachten — vorheriger Grundlagenbeschluss der GdWE erforderlich.
- **Tagesordnung** so konkret, dass Eigentümer Bedeutung und Tragweite jedes TOP erkennen.
- **Anlagen**: Angebote, Abrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, Pläne, Fotos, Gutachten, Finanzierungsvorschlag.
- **Vollmachten**, **Stimmabgabe**, **Datenschutzhinweis**, **Teilnahmehinweise** (Identifikation, Technik bei virtuell).

## Bestimmtheit der TOP

Pro Beschluss:

1. **Was** wird beschlossen? (Sachfrage in einem Satz)
2. **Auf welcher Grundlage** wird beschlossen? (Angebot Anlage X, Gutachten, GO §)
3. **Welche Kosten**? (Budget, Schlüssel, Sonderumlage, Wirtschaftsplan, Fälligkeit)
4. **Wer setzt um, bis wann, mit welcher Vollmacht**?

## Warnungen

- **"Verschiedenes"** trägt keinen echten Sachbeschluss.
- Unklare Kostenrahmen machen Bau- und Sonderumlagebeschlüsse angreifbar.
- Bei virtueller Versammlung § 23 Abs. 1a WEG und Übergangsrecht prüfen — ohne Grundlagenbeschluss keine rein virtuelle Versammlung.
- **Vorbefassungsfähig** ist ein TOP nur dann, wenn der spätere Beschlusswortlaut bestimmt verlangt werden konnte — sonst scheitert die Beschlussersetzungsklage. Maßstab BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24).
- Schlüsseländerung in der TOP mit konkreter Begründung und Belastungsvergleich vorbereiten; keinen besonderen Änderungsgrund für jede Fallgruppe voraussetzen (BGH V ZR 236/23, V ZR 128/23 vom 14.02.2025).

## Fristen-Cheatsheet

| Frist | Inhalt | Norm |
| --- | --- | --- |
| 3 Wochen vor Termin | Einladung zugegangen | § 24 Abs. 4 WEG |
| 1 Monat ab Beschluss | Beschlussanfechtungsklage erheben | § 45 Satz 1 WEG |
| 2 Monate ab Beschluss | Klagebegründung (Ausschlussfrist) | § 45 Satz 1 WEG |
| Äußerste Einjahresgrenze nach Ablauf der Monatsfrist und vollständig erfüllter eigener Mitwirkung | Keine allgemeine Wartefrist; Zustellung, Vorschuss und Rückfragen aktiv nachhalten | BGH V ZR 17/24 vom 25.10.2024 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2024&Aktenzeichen=V+ZR+17/24) |
| Eintragung Beschlusssammlung | unverzüglich nach Verkündung | § 24 Abs. 7 WEG |

## Musterelemente Einladung

> **Einladung zur ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung**
> der WEG [Adresse]
>
> Sehr geehrte Eigentümer,
> hiermit lade ich Sie zur Wohnungseigentümerversammlung am [Datum, Uhrzeit] in [Ort/virtuelle Plattform mit Zugangsmodus] ein.
>
> **Tagesordnung**
> TOP 1 (Info): Bericht der Verwaltung über das Geschäftsjahr [...].
> TOP 2 (Beschluss): Beschlussfassung über die Abrechnungsspitzen (Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse) gemäß Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage 1) sowie Kenntnisnahme Vermögensbericht (Anlage 2).
> TOP 3 (Beschluss): Wirtschaftsplan [Jahr] (Anlage 3); Festsetzung der Vorschüsse.
> TOP 4 (Beschluss): Sanierung Steigleitungen Strang [...] auf Basis Angebot [Firma], Betrag [...] EUR brutto (Anlage 4), Finanzierung über Sonderumlage gemäß Anlage 5.
> ...
>
> **Vollmacht**: Eine Vollmacht (Anlage 6) muss bis zum [Datum] beim Verwalter vorliegen.
> **Datenschutz**: Hinweise nach Art. 13 DSGVO (Anlage 7).
> **Technik bei virtueller Teilnahme**: Zugangsdaten und Identifikationshinweise (Anlage 8).

## Cross-Refs

- Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
- Versammlungsvorbereitung → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 24 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html ; § 23 Abs. 1a WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html .

## Umlaufbeschluss und Stimmrechte: Entscheidungen 2026

BGH, Urt. v. 17.07.2026 – Az. V ZR 190/25, Rn. 11–18 und 30–34: Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG und nachfolgenden Sachbeschluss getrennt protokollieren, verkünden und in der Fristenakte führen. Die Nichtigkeit/Anfechtung der Absenkung macht den Folgebeschluss nicht automatisch nichtig; dessen Bestandskraft kann das Interesse am Angriff gegen die verbrauchte Absenkung entfallen lassen. BGH, Urt. v. 27.02.2026 – Az. V ZR 189/24, Rn. 14–24: Ein Ausschluss von Tiefgarageneigentümern bei Verwalterbestellung und § 28-Entscheidungen ist nichtig. Bei anderen objektbezogenen Angelegenheiten Vereinbarung, Betroffenheit und Kosten gesondert prüfen; nicht sämtliche Stimmrechtsregelungen einer Mehrhausanlage gleich behandeln.

Die amtlichen Volltexte, exakten Daten und Anwendungsgrenzen stehen in der [Arbeitsreferenz Oktober 2026](../../references/rechtsstand-oktober-2026.md).