Eigentuemerversammlung Vorbereiten

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name: eigentuemerversammlung-vorbereiten
title: Eigentümerversammlung Vorbereiten
description: 'Für Eigentümerversammlung Vorbereiten: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt.'
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/weg-hausverwaltung/skills/eigentuemerversammlung-vorbereiten
license: Apache-2.0
version: 0.1.0
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
sources:
- title: Quellenhygiene
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# Eigentümerversammlung Vorbereiten

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Fachkern: Eigentümerversammlung Vorbereiten
- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.

Stand: 05/2026.

## Ziel

Die Versammlung soll beschlussfähig, verständlich und anfechtungsarm vorbereitet werden. Der Skill baut aus Roh-Themen eine Tagesordnung mit Unterlagenpaket und Beschlussreife-Ampel.

## Vorbereitungsfahrplan (typisch 6 Wochen vor Termin)

| Zeitpunkt | Aufgabe |
| --- | --- |
| T-6 W | Themenstapel vom Beirat einsammeln, Beschlussbedarf vorprüfen |
| T-5 W | Unterlagen anfordern (Angebote, Gutachten, Abrechnung, Vermögensbericht) |
| T-4 W | Beschlussreife-Ampel, Entwurf der TOP |
| T-3 W | **Einladung versenden** (Ladungsfrist 3 Wochen, § 24 Abs. 4 WEG; GO kann verlängern) |
| T-2 W | Klarstellungsfragen, Anlagen ergänzen, Vollmachten organisieren |
| T-1 W | Raum/virtuelle Plattform testen, Stimmrechtsliste, Tagesablauf |
| T-0 | Versammlung, Protokollführung, Beschlussverkündung |
| T+2 W | Nachbereitung: Protokollversand, Beschlusssammlung, Umsetzung |

## Prüfpunkte

- Welche Beschlüsse müssen zwingend in die Versammlung?
- Welche Themen sind nur Information, Aussprache oder Auftrag an den Verwalter?
- Welche Unterlagen gehören vorab dazu: Angebote (mindestens 2-3 Vergleichsangebote bei substanziellen Maßnahmen), Abrechnung, Vermögensbericht, Plan, Fotos, Gutachten, Belegliste, Finanzierungsvorschlag?
- Welche Beschlüsse brauchen Alternativen, Kostenrahmen, Finanzierung oder Ausführungsmodalitäten?
- Gibt es virtuelle/hybride Teilnahme (Beschlussgrundlage nach § 23 Abs. 1a WEG vorhanden?), Vollmachten (Form? GO?), Stimmverbote (§ 25 Abs. 4 WEG) oder Interessenkonflikte?
- Bei Schlüsseländerung: sachlicher Grund schriftlich vorbereitet?

## Beschlussreife-Ampel

| Farbe | Bedeutung |
| --- | --- |
| Grün | Beschlusskompetenz, Unterlagen, Kostenfolge plausibel; Wortlaut präzise; Auflagen klar |
| Gelb | möglich, aber Unterlagen, Mehrheit, Kostenfolge oder sachlicher Grund (bei Schlüsseländerung) nachschärfen |
| Rot | hohe Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgefahr (Kompetenz, Vereinbarungserfordernis, fehlende Angebote, mangelhafte Vorbefassung); Anwalt nötig |

## Wichtige BGH-Befunde 2024–2025 für die Vorbereitung

- **Vorbefassung Beschlussersetzungsklage**: Antragsteller muss in der Versammlung exakt den Beschluss verlangen, der später gerichtlich begehrt wird, aber keine vollständige Beweisaufnahme leisten — BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24). Verwalter sollten Anträge so übernehmen, dass der Wortlaut bestimmbar ist.
- **Jahresabrechnung**: TOP klar als "Abrechnungsspitzen" (Nachschüsse, Vorschussanpassung) formulieren — BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+102/23).
- **Schlüsseländerung**: Schlüssel, Belastungsvergleich und sachgerechte Interessenwahrung im Begründungstext erläutern; besonderer Änderungsgrund nach Fallgruppe prüfen — BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+236/23 ; https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+128/23).

## Cross-Refs

- Einladung und Fristen → `einladung-tagesordnung-fristen`
- Beschlussformulierung → `beschlussvorlagen-erstellen`
- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
- Nachbereitung → `beschlusssammlung-protokoll`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 23, § 24, § 25 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html .

## Umlaufbeschluss und Stimmrechte: Entscheidungen 2026

BGH, Urt. v. 17.07.2026 – Az. V ZR 190/25, Rn. 11–18 und 30–34: Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG und nachfolgenden Sachbeschluss getrennt protokollieren, verkünden und in der Fristenakte führen. Die Nichtigkeit/Anfechtung der Absenkung macht den Folgebeschluss nicht automatisch nichtig; dessen Bestandskraft kann das Interesse am Angriff gegen die verbrauchte Absenkung entfallen lassen. BGH, Urt. v. 27.02.2026 – Az. V ZR 189/24, Rn. 14–24: Ein Ausschluss von Tiefgarageneigentümern bei Verwalterbestellung und § 28-Entscheidungen ist nichtig. Bei anderen objektbezogenen Angelegenheiten Vereinbarung, Betroffenheit und Kosten gesondert prüfen; nicht sämtliche Stimmrechtsregelungen einer Mehrhausanlage gleich behandeln.

Die amtlichen Volltexte, exakten Daten und Anwendungsgrenzen stehen in der [Arbeitsreferenz Oktober 2026](../../references/rechtsstand-oktober-2026.md).