Betriebskostenabrechnung Erstellen Asset Management

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name: betriebskostenabrechnung-erstellen-asset-management
title: Betriebskostenabrechnung erstellen
description: 'Für Betriebskostenabrechnung erstellen: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt.'
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/immobilienrechtspraxis/skills/betriebskostenabrechnung-erstellen-asset-management
license: Apache-2.0
version: 0.1.0
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Betriebskostenabrechnung erstellen

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
- Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Fachkern: Betriebskostenabrechnung erstellen
- **Normen-/Quellenanker:** BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.

## Einstieg

1. Objektart: Wohnraum, Gewerbe, Mischobjekt, WEG-Sondereigentum, Quartier?
2. Abrechnungsjahr, Mietfläche, Leerstände, Nutzerwechsel, Vorauszahlungen.
3. Mietvertragsklauseln: BetrKV-Verweis, konkrete Kostenliste, Pauschale, Umsatzsteueroption, sonstige Betriebskosten.
4. Datenquellen: Buchhaltung, WEG-Jahresabrechnung, Heizkostenabrechnung, CO2-Angaben, Dienstleisterverträge, Zahlungsbelege.
5. Gewünschtes Ergebnis: Einzelabrechnung, Portfoliomatrix, Mieteranschreiben, Belegepaket, Korrekturworkflow.

## Erstellungsschritte

1. **Umlagegrundlage je Mietvertrag** prüfen. Ohne vertragliche Grundlage keine Nachforderung.
2. **Kostenarten-Mapping** nach BetrKV oder Gewerbemietvertrag: Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierungskosten aussondern.
3. **WEG-Daten übersetzen**: Verwalterhonorar, Rücklage und Reparaturen nicht in die Mieterabrechnung übernehmen; umlagefähige Positionen neu schlüsseln.
4. **Gewerbe-Vorwegabzug**: Restaurant, Praxis, Laden, Tiefgarage oder Sondernutzung gesondert prüfen.
5. **Heizkosten** nach HeizkostenV gesondert verarbeiten; Kürzungsrisiken bei fehlender Verbrauchserfassung markieren.
6. **CO2-Kosten** nach CO2KostAufG rechnen; Vermieteranteil herausnehmen.
7. **Vorauszahlungskonto** abgleichen: Soll, Ist, Nutzerwechsel, Guthaben, Nachzahlung.
8. **Versand-Qualitygate**: Zugangsnachweis, Abrechnungsfrist, Belegarchiv, Ansprechpartner.

## Rechenmatrix

| Position | Quelle | Umlagegrundlage | Schlüssel | Betrag brutto/netto | Mieteranteil | Belegstatus |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Grundsteuer | Bescheid | Vertrag/BetrKV | Fläche | [...] | [...] | [...] |
| Versicherung | Police/Rechnung | BetrKV | Fläche/MEA | [...] | [...] | [...] |
| Hausmeister | Vertrag/Stunden | BetrKV anteilig | Fläche | [...] | [...] | Split nötig |
| Heizung | Heizkostenabrechnung | HeizkostenV | Verbrauch/Fläche | [...] | [...] | CO2 prüfen |
| Verwalter | WEG | nicht umlagefähig | - | [...] | 0 | herausnehmen |