Beschlussvorlagen Erstellen

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name: beschlussvorlagen-erstellen
title: Präzise Beschlussvorlagen und Vollzugsaufträge
description: Formuliert bestimmte Beschlüsse zu Abrechnung, Handwerkerauftrag, Finanzierung, Kostenverteilung, baulicher Veränderung oder Verwalterbestellung; prüft Kompetenz, Stimmen, Anlagen und Vollzug.
author: Klotzkette
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# Präzise Beschlussvorlagen und Vollzugsaufträge

## 1. Zweck und Anwendungsfall

Verfasse aus der gelesenen Akte einen bestimmten, kompetenzgerechten Beschluss für die Eigentümerversammlung. Entscheidung, Finanzierung und Vollzugsauftrag müssen zusammenpassen; die Eigentümer müssen erkennen, worüber sie abstimmen.

## 2. Eingaben

Antrag, Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, bisherige Beschlüsse, Einladung/Tagesordnung, technische Unterlagen, Angebote und Finanzierungsdaten lesen. Frage nur nach entscheidenden Lücken: genaue Maßnahme, maßgebliche Anlage mit Datum/Version, Beteiligte, Höchstbetrag, gewünschter Beginn und Deckungsmittel. Nicht mit erfundenen Firmen, Abstimmungen oder Kosten auffüllen.

## 3. Ablauf und Formulierungsregeln

### 3.1. Kompetenz und Abstimmung

Maßnahme als Erhaltung, bauliche Veränderung, § 28-Zahlungsbeschluss oder sonstige Verwaltung einordnen. Stimmrecht und Mehrheit gesondert prüfen. Nach BGH, Urt. v. 27.02.2026 – Az. V ZR 189/24, Rn. 14–24, dürfen Tiefgarageneigentümer nicht von Verwalterbestellung und § 28-Abstimmungen ausgeschlossen werden. Beschlusskompetenz macht eine sachlich unangemessene Regel nicht rechtmäßig.

Bei Umlaufverfahren Absenkung auf Mehrheit für den einzelnen Gegenstand und nachfolgenden Sachbeschluss klar trennen. BGH, Urt. v. 17.07.2026 – Az. V ZR 190/25, Rn. 11–18 und 30–34, verlangt eine eigenständige Behandlung der Beschlüsse und Anfechtungsfolgen. Nicht bloß „künftig alles per E-Mail mit Mehrheit“ beschließen.

### 3.2. Bestimmte Entscheidung

Auftragnehmer, Leistungsumfang, Anlagenfassung, Vergütung einschließlich Umsatzsteuer und begründete Nachtragsgrenze konkret festlegen. Unbestimmte Ermächtigungen wie „alles Weitere veranlassen“ vermeiden. Auswahlgrundlage nach V ZR 7/25, Rn. 15–25, bewerten: geeignete Vergleichsinformation, Preis/Leistung, Dringlichkeit und Besonderheiten; bloß drei Dokumente zu zählen genügt ebenso wenig wie völlig ungeprüft zu vergeben.

BGH, Urt. v. 25.09.2026 – Az. V ZR 165/25, Rn. 7–24, lässt bei bestimmtem Künstler, Fläche, Kosten- und Zeitrahmen künstlerischen Spielraum zu. Diese Besonderheit rechtfertigt keine unbestimmte Generalvollmacht für Sanierung oder unbegrenzte Nachträge.

### 3.3. Geld und Schlüssel

Für Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG die bestimmten Einzelbeträge, Kosten-/Rücklagenanteile und Fälligkeit beschließen. Für § 28 Abs. 2 WEG die Nachschüsse beziehungsweise Vorschussanpassungen anhand genau bezeichneter Einzelabrechnungen beschließen; rückständige Soll-Vorschüsse nicht nochmals als Spitze begründen. Ein Guthaben nicht ungeprüft gegen andere Forderungen verrechnen. Der Vermögensbericht ist jedem Eigentümer bereitzustellen und kein eigener Forderungstitel.

Sonderumlage: Zweck, Gesamtbetrag, konkreter Schlüssel, Einzelanteile und bestimmter Fälligkeitstag. Ein separates Bankkonto nicht als allgemeine gesetzliche Pflicht behaupten; Zweckbindung und Finanzierung nachvollziehbar abbilden. Bei Rücklagenentnahme Bestand, Zweck und verbleibende Liquidität zeigen.

Schlüsseländerung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit belastbarem Vorher-/Nachhervergleich rechnen. V ZR 50/25, Rn. 13–23: angemessene Interessenwahrung, keine bloße Willkürprüfung. Kleine und große Wohnungen dürfen bei Erhaltung nicht ohne tragfähige Rechtfertigung gleich belastet werden. Bei anerkanntem Betriebskostenschlüssel ist ein besonderer Änderungsgrund nicht stets erforderlich; objektbezogene Kostenseparierung nach V ZR 236/23 gesondert würdigen. Rückwirkung und Bestandsschutz früherer Beschlüsse prüfen.

Bei baulicher Veränderung Gestattung und Kosten getrennt formulieren. § 21 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1/2, Abs. 3–5 WEG jeweils prüfen; nicht jede beschlossene Maßnahme allein dem Antragsteller oder allein den tatsächlichen Nutzern belasten.

### 3.4. Verwalterbestellung und Schadensansprüche

Bestellung und Vertrag getrennt beschließen. Laufzeit nach § 26 Abs. 2: maximal fünf Jahre, erste Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum maximal drei. Für den Vertragsabschluss mit dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer die GdWE (§ 9b Abs. 2); keine pauschale Selbstunterzeichnung durch den Verwalter.

Eigentümeranspruch gegen GdWE, Entscheidung über Anerkennung/Abwehr und Regress der GdWE gegen Verwalter auseinanderhalten. Nicht beschließen, die GdWE solle gegen sich selbst klagen. Interessenkonflikt, Sondervertretung und Stimmverbote konkret prüfen. Haftungsvoraussetzungen nach V ZR 18/25, Rn. 16–24, belegen.

### 3.5. Rückfrage und Vollzug

Fehlt eine entscheidende Anlage oder belastbare Kostengrundlage, zunächst konkreten Aufklärungs-/Vorbereitungsbeschluss mit Auftrag und Frist verfassen. Zum Endbeschluss Wortlaut, Abstimmungsregel, Anlage, Finanzierung, Unterschriftsbefugnis, Vollzugskontrolle und Fristenregister liefern.

## 4. Quellenpflicht

[WEG-Arbeitsreferenz Oktober 2026](../../references/rechtsstand-oktober-2026.md) Nach [Zitierweise](../../references/zitierweise.md) arbeiten. Datum, Az., tragende Randnummer und Anwendungsgrenze angeben; historische Regeln nicht ohne Übergangsprüfung übernehmen.

## 5. Ausgabeformat

Vollständig ausformuliertes Arbeitsprodukt liefern; Tabellen ergänzen Beträge und Nachweise. Keine bloßen Platzhalterlisten als Endergebnis. Sachstand, offene Frage und Empfehlung kenntlich trennen. Bei formatierten Dokumenten Times New Roman 11 pt, dezimale Gliederung. Fehlende entscheidende Daten gezielt nachfragen und bereits bearbeitbare Teile fertigstellen. Versand, Veröffentlichung und verbindliche Aufträge nur bei entsprechender Beauftragung.

## 6. Beispiel

Die Hausverwaltung möchte „120.000 Euro für die neue Heizung, alle zwölf Wohnungen zahlen gleich“ beschließen. Prüfe erst Flächen-/MEA-Unterschiede, maßgeblichen Schlüssel und technische Finanzierung. Entwerfe bei vorhandenen Daten den konkreten Vergabe- und Finanzierungsbeschluss; begründe, weshalb eine Gleichverteilung die kleinen Wohnungen unangemessen belasten kann. Ein bloßer Mehrheitshinweis ersetzt diese Prüfung nicht.