Bautraegervertrag Qualifikation

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name: bautraegervertrag-qualifikation
title: Bauträgervertrag-Qualifikation
description: 'Für Bauträgervertrag-Qualifikation: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt.'
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/bautraegervertragspruefer/skills/bautraegervertrag-qualifikation
license: Apache-2.0
version: 0.1.0
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Bauträgervertrag-Qualifikation

## Wann dieser Skill greift

Zu Beginn jeder Vollanalyse und immer wenn unklar ist, ob der vorliegende Vertrag ein Bautraegervertrag nach Paragraf 650u BGB ist — z. B. bei Altbauten mit Sanierungsleistungen, Nachzüglerverträgen, Generalübernehmer- oder Baubetreuerkonstellationen, Baugruppen-GbR und Verträgen ohne ausdrückliche Eigentumsübertragungspflicht.

## Pflichtnormen

- Paragraf 650u Absatz 1 BGB: Bautraegervertrag liegt vor, wenn der Unternehmer Errichtung oder grundlegende Sanierung eines Gebäudes schuldet und zugleich Eigentum oder Erbbaurecht überträgt oder begründet.
- Paragraf 650u Absatz 2 BGB: beim Bautraegervertrag ausgeschlossen sind Paragrafen 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1, 650l und 650m Absatz 1; nicht ausgeschlossen sind Paragraf 650j, 650k Absätze 2 und 3, 650m Absatz 2, 650n.
- Paragraf 650v BGB: Abschlagszahlungen nur nach MaBV; zwingend nach Absatz 4.
- Paragraf 650i BGB: Verbraucherbauvertrag im engeren Sinn; nicht identisch mit Bautraegervertrag.

## Pruefraster

1. **Errichtungs- oder Sanierungspflicht**: Schuldet der Unternehmer die Errichtung eines neuen Gebäudes oder eine Sanierung, die einem Neubau vergleichbar ist?
2. **Eigentumsübertragungspflicht**: Muss der Unternehmer zugleich Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder am fertigen Objekt übertragen?
3. **Kumulation beider Elemente**: Erst wenn beides zutrifft, liegt Paragraf 650u BGB vor.
4. **Abgrenzung Generalübernehmer**: Keine Eigentumsübertragung — kein Bautraegervertrag; Werkvertragsrecht ohne MaBV-Bautraegerlogik.
5. **Abgrenzung Baubetreuer**: Betreuer schließt im Namen des Bauherrn, nicht im eigenen Namen; kein Bautraegervertrag.
6. **Abgrenzung Nachzügler-Bestandsobjekt**: Bei längerer Vermietung und echtem Bestandsverkauf ist Kaufrechtsnähe zu prüfen; Werkvertragsrecht nicht pauschal verdrängt.
7. **Abgrenzung Baugruppen-GbR**: Mehrere Verbraucher als gemeinsame Bauherren; MaBV greift nicht; stattdessen Paragraf 311b BGB, Gesellschaftsrecht und persönliche Haftung prüfen.

## Leitentscheidungen

BGH, Urteil vom 12.05.2016 - VII ZR 171/15 (amtlich: https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE300832016&psml=bsjrsprod.psml): Für Mängel an neu errichteten Eigentumswohnungen bleibt Werkvertragsrecht grundsätzlich anwendbar, auch wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist.

## Arbeitsprodukt

Vertragstyp-Feststellung im Fall-Fingerabdruck: Bautraegervertrag nach Paragraf 650u BGB, reiner Kaufvertrag, reiner Werkvertrag oder Baugruppen-GbR. Anwendbarkeits-Tabelle der relevanten Normen.

## Musterbaustein

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Vertragstyp-Einordnung

Errichtungs-/Sanierungspflicht:      [ja / nein / unklar]
Eigentumsübertragungspflicht:        [ja / nein / unklar]
Ergebnis:                            [Bautraegervertrag nach Paragraf 650u BGB]

Anwendbarkeits-Karte (Auswahl):
| Norm                          | Status beim Bautraeger                             |
|-------------------------------|----------------------------------------------------|
| Paragraf 650j BGB             | anwendbar — Baubeschreibungspflicht                |
| Paragraf 650k Absatz 1 BGB    | ausgeschlossen — Baubeschreibung muss beurkundet werden |
| Paragraf 650k Absätze 2/3 BGB | anwendbar — Auslegung zulasten Unternehmer         |
| Paragraf 650l BGB             | ausgeschlossen — kein 14-Tage-Widerruf             |
| Paragraf 650m Absatz 1 BGB    | ausgeschlossen                                     |
| Paragraf 650m Absatz 2 BGB    | anwendbar — 5-Prozent-Sicherheit zwingend          |
| Paragraf 650n BGB             | anwendbar — Unterlagenpflicht                      |
| MaBV                          | maßgeblich für Raten- und Sicherungsstruktur       |
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