Abrechnung Ist Plan Mieterschnittstelle

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name: abrechnung-ist-plan-mieterschnittstelle
title: Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle
description: Überführt belegte WEG-Kosten in ein getrenntes Datenpaket für vermietende Eigentümer; prüft Mietvertrag, Schlüssel, Umlagefähigkeit, Heizkosten, CO2, Vorauszahlungen und Abrechnungsfristen.
author: Klotzkette
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license: Apache-2.0
version: 0.1.0
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Fachkern: Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle
- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.

Anwendungsfall: jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Betriebskostenabrechnung für Mieter und Eigentümerabrechnung zusammenstoßen.

## Kerntrennung

- **WEG-Jahresabrechnung:** Verhältnis Gemeinschaft/Eigentümer, Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse.
- **Wirtschaftsplan:** Zukunftsbudget und Vorschüsse.
- **Betriebskostenabrechnung:** Verhältnis Vermieter/Mieter, nur umlagefähige Kosten nach Mietvertrag und BetrKV.
- **Gewerbe:** Restaurant/Laden kann Kosten verursachen, die nicht ohne Weiteres gleichmäßig verteilt werden dürfen.

## Rechtsanker

- § 28 Abs. 1 WEG: Wirtschaftsplan und Vorschüsse.
- § 28 Abs. 2 WEG: Nachschüsse und Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nach Ablauf des Kalenderjahres.
- § 556 BGB: mietrechtliche Abrechnung, Frist und Einwendungen.
- BetrKV, HeizkostenV, CO2KostAufG für die Übersetzung in die Mieterabrechnung.
- BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23: Beschlüsse zu Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan sind nach neuem Recht auf Vorschüsse, Nachschüsse und Vorschussanpassungen auszulegen.
- BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung sind für die Ungültigkeit relevant, wenn sie die Abrechnungsspitze/Zahlungspflicht betreffen.

## Prüfraster

| Position | Ist 2025 | Plan 2026 | Umlagefähig Mieter? | Schlüssel | Risiko |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Heizung | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
| Wasser | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
| Hausmeister | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
| Versicherung | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
| Instandhaltung | [...] | [...] | regelmäßig nein | [...] | [...] |
| Gewerbe-Sonderkosten | [...] | [...] | prüfen | [...] | [...] |

## Mieterschnittstelle

Vermietende Eigentümer brauchen oft zwei Auswertungen:

1. **WEG-Prüfung:** Ist die Abrechnung gegenüber dem Eigentümer korrekt?
2. **Mieterprüfung:** Welche Positionen dürfen in die Betriebskostenabrechnung?
3. **Fristprüfung:** Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist im Mietverhältnis.
4. **Belegpaket:** Rechnungen, Verträge, Verteilerschlüssel, Heizkostenabrechnung.

## Datenpaket für vermietende Eigentümer

Erzeuge auf Wunsch ein exportfähiges Paket:

1. umlagefähige Kosten nach BetrKV,
2. nicht umlagefähige Kosten mit Begründung,
3. HeizkostenV-Anlage,
4. CO2KostAufG-Anlage,
5. Vorauszahlungs-/Hausgeld-Soll-Ist-Abgleich,
6. Schlüsseldatei: MEA, Wohnfläche, Verbrauch, Gewerbe-Vorwegabzug,
7. Belegliste mit Zahlungsbelegen.

## Red Flags

- Erhaltungskosten in Betriebskostenabrechnung.
- Gewerbekosten auf alle Wohnungen verteilt ohne Schlüsselprüfung.
- CO2-Kosten falsch oder gar nicht verteilt.
- Ist-Kosten weichen stark vom Plan ab, ohne Erläuterung.
- Vermögensbericht fehlt oder ist mit Abrechnung vermischt.
- "Genehmigung der Jahresabrechnung" als Beschlusstext ohne Klarstellung auf Nachschüsse/Vorschussanpassung.
- vermietender Eigentümer erhält WEG-Abrechnung so spät, dass § 556 Abs. 3 BGB im Mietverhältnis brennt.

## Beleggestützte Überleitung und 2026-Prüfung

Zuerst Mietvertrag und Abrechnungsjahr lesen. Ohne abweichende Mietvereinbarung § 556a Abs. 3 BGB beim vermieteten Wohnungseigentum prüfen; ein WEG-Schlüssel heilt keine nicht umlagefähige Kostenposition. BGH, Urt. v. 25.01.2017 – Az. VIII ZR 249/15, Rn. 20–27: WEG-Beschluss ist keine Voraussetzung der Mietabrechnung. Damalige Ausführungen zum Schlüssel nicht ungeprüft über den später eingeführten § 556a Abs. 3 stellen.

Rechnung, Leistungszeit, Zahlung, Gutschrift, tatsächlich angefallene Kosten und Umlageanteil verknüpfen. WEG-Abrechnungsspitze aus Soll-Vorschüssen bilden; Zahlungsrückstände und tatsächlich geleistete Mietervorauszahlungen in eigenen Rechenkreisen führen. Hausmeister-/Vollwartungsverträge nach laufendem Betrieb, Verwaltung und Reparatur aufteilen. BGH, Urt. v. 20.05.2026 – Az. VIII ZR 6/24, Rn. 56–60: nicht umlagefähige Bestandteile nachvollziehbar aussondern, keine frei erfundene Pauschale.

Wirtschaftlichkeitsrüge mit Mietereinwendungsfrist abgleichen (VIII ZR 6/24, Rn. 27–33). Fehlende Vergleichsangebote beweisen für sich keine objektive Überteuerung (Rn. 35–46); konkrete Vergleichbarkeit, Leistungsumfang und Preise prüfen. Dies ist nicht die WEG-Beschlussprüfung des Handwerkerauftrags.

Belegeinsicht umfasst auch Zahlungsbelege (VIII ZR 118/19, Rn. 12–17) und bei der Heizkostenkontrolle relevante Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer (VIII ZR 189/17, Rn. 15–18). Allgemeines Kontrollinteresse genügt. Seit 01.01.2025 gestattet § 556 Abs. 4 Satz 2 BGB elektronische Bereitstellung; keine allgemeine Papieroriginalpflicht aus VIII ZR 66/20 fortschreiben. WEG-Einsicht nach § 18 Abs. 4 getrennt behandeln.

HeizkostenV § 12 Abs. 1 gewährt seine Kürzungsrechte nicht im Verhältnis Eigentümer/GdWE. CO₂-Regeln nach Abrechnungsperiode und Anlage prüfen: Die 2026 verkündeten zusätzlichen hälftigen Belastungen aus § 5a CO2KostAufG beginnen in den erfassten Fällen erst 2028 beziehungsweise 2029; keine Rückrechnung auf 2025. Nachweise für gesetzliche Ausnahmen, etwa öffentlich-rechtliche Beschränkungen, verlangen.

Einmalige Bettwanzenbekämpfung ist nicht allein wegen § 2 Nr. 9 BetrKV laufender Betriebsaufwand. Mehrere Termine desselben Ausbruchs bleiben anlassbezogen. Schadenersatz wegen Verursachung gesondert mit Verschulden/Beweisen prüfen; meldende Bewohner nicht automatisch belasten.

Liefer die vollständige Überleitung mit Beleg-ID, Eigentümerposition, Rechtsgrundlage im Mietvertrag, ausgeschiedenem Betrag, Mieterschlüssel, Vorauszahlungen und Zugangstag. Daraus den konkreten Eigentümerbrief und, falls beauftragt, eine separate Mietabrechnung samt Antwort auf Einwendungen ausformulieren. Fehlende Belege mit gezieltem Anforderungsschreiben benennen, ohne unbelegte Zahlungsbeträge als feststehend zu behaupten.

Amtliche Links, tatsächlich geprüfte Randnummern und Grenzen: [Miet-, Befalls- und Datenschutzreferenz](../../references/miete-befall-datenschutz-oktober-2026.md).