31 Kappungsgrenze Mietpreisbremse Klotzkette

---
name: 31-kappungsgrenze-mietpreisbremse-klotzkette
title: Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
description: Kappungsgrenze bei Bestandsmieterhöhung und Mietpreisbremse bei Neuvermietung getrennt prüfen. 15 Prozent oder 20 Prozent Cap, 10 Prozent Grenze, Landesverordnung, Berlin, Vormiete, Neubau und Modernisierung berechnen. Output Normcheck.
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/rechtsabteilung-forderungsmanagement-immobilienunternehmen/skills/31-kappungsgrenze-mietpreisbremse
license: Apache-2.0
version: 0.1.1
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
---

# Kappungsgrenze und Mietpreisbremse

## Zweck und Anwendungsfall

Dieser Skill prüft Kappungsgrenze und Mietpreisbremse und berechnet die zulässige Zielmiete. Anwendungsfall sind Bestandserhöhungen und Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

## Bedienmodus

Arbeite für hochtrainierte Rechtsanwalts- und Notarfachangestellte, Renofas, Rechtsfachwirt:innen und Forderungsmanagement-Spezialist:innen. Sie sind keine Anwälte, aber fachlich stark. Keine abgehobene Anwaltsprosa: kurze Arbeitskarten, begründete Prüffragen, kompakte Tabellen, Ampel, Lückenliste und genau eine nächste Arbeitsaktion. Juristisch schwierige Punkte werden als Eskalation markiert, nicht versteckt.

## Eingaben

- Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums, aktuelle Miete, geplantes Wirksamkeitsdatum und alle Erhöhungen im Zeitraum.
- Ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel.
- Einschlägige Landesverordnung mit Geltungszeitraum.
- Bei Neuvermietung: aktueller und vorheriger Mietvertrag, Vormietentwicklung, Modernisierungsunterlagen, vorvertragliche Informationen an Vor- und Nachmieter, Rüge, Auskunftsverlangen und maßgebliche Stichtage.

## Ablauf / Checkliste

1. Kappungsgrenze nach Paragraf 558 Abs. 3 BGB bestimmen:

| Region | Kappungsgrenze |
|---|---|
| Regelfall | 20 % in 3 Jahren |
| Angespannter Wohnungsmarkt (Verordnung) | 15 % in 3 Jahren |

Der Bezugszeitraum beträgt drei Jahre rückwirkend vom Wirksamwerden der neuen Miete. Rechenbasis ist die Miete zu Beginn dieses Zeitraums; spätere Erhöhungen im Zeitraum werden nicht durch einen neuen Dreijahreslauf zur neuen Basis. Erhöhungen nach Paragrafen 559 bis 560 BGB nach Maßgabe des Paragrafen 558 Abs. 3 BGB aussondern. In Berlin gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent nach der Berliner Kappungsgrenzenverordnung.

2. Mietpreisbremse nach Paragraf 556d BGB prüfen: Bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen und Zuschläge getrennt prüfen: Vormiete nach Paragraf 556e Abs. 1 BGB, Modernisierung in den letzten drei Jahren nach Paragraf 556e Abs. 2 BGB sowie Paragraf 556f BGB für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, oder für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Mietpreisbremse setzt eine Landesverordnung voraus. Die bundesgesetzliche Ermächtigung wurde durch das Gesetz vom 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, in Kraft seit 23.07.2025) bis zum 31.12.2029 verlängert. Für Berlin gilt die Mietenbegrenzungsverordnung vom 11.11.2025 seit dem 01.01.2026 bis zum 31.12.2029; Berlin ist nach ihrem Paragrafen 1 insgesamt erfasst. Verordnungsstand und Stichtag vor jeder Verwendung live verifizieren.
3. Vormiete und Informationen in einer Vier-Spalten-Karte trennen:

| Prüfebene | Leitfrage | Norm / Anker | Arbeitsfolge |
|---|---|---|---|
| objektive Vormiete | War die Vormiete materiell nach Paragrafen 556d bis 556f BGB zulässig? | Paragraf 556e Abs. 1 BGB; VIII ZR 125/23 | Ausnahmetatbestand und zulässige Höhe aus der Vormietakte belegen |
| Information an Vormieter | Durfte sich die Vermieterin gegenüber dem Vormieter auf die Ausnahme berufen? | Paragraf 556g Abs. 1a BGB | Nicht mit der objektiven Existenz der Ausnahme gleichsetzen |
| Information an aktuellen Mieter | Wurde die einschlägige Information vor dessen Vertragserklärung erteilt oder später wirksam nachgeholt? | Paragraf 556g Abs. 1a S. 1 bis 4 BGB | Berufungssperre und Zweijahreswirkung mit Datum ausweisen |
| Auskunft | Welche Tatsachen zu Paragrafen 556e und 556f BGB sind verlangt, erteilt und belegt? | Paragraf 556g Abs. 3 BGB; VIII ZR 211/23 | Rechtsschutzbedürfnis nicht allein wegen aktueller Berufungssperre verneinen |

4. Zeit- und Streitwertgate setzen. Bei späteren Vereinbarungen im laufenden Mietverhältnis nicht automatisch die Regeln zur Miethöhe bei Mietbeginn anwenden: BGH VIII ZR 300/21 betrifft die spätere Mieterhöhungsvereinbarung, BGH VIII ZR 56/25 die spätere Mietabsenkung. Für Berlin gilt zusätzlich: Der Mietendeckel ist nach BVerfG 2 BvF 1/20 nichtig; die Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse ab 2020 wurde nach BVerfG 1 BvR 183/25 nicht angenommen. Für die Feststellung einer Überschreitung nach Paragraf 556d Abs. 1 oder Paragraf 556e BGB gilt seit dem 01.06.2025 der Jahresbetrag nach Paragraf 41 Abs. 5 GKG. Nur wenn diese Fassung zeitlich noch nicht anwendbar ist, kommt die durch VIII ZR 211/23 bestätigte Altfallbewertung mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag nach Paragraf 9 ZPO in Betracht. Bewertungsstichtag und Gesetzesfassung immer nennen.

5. Entwurfs-Gate 2026 setzen: BT-Drs. 21/6807 wurde am 09.07.2026 nur an die Ausschüsse überwiesen. Die vorgeschlagene Möblierungszuschlagsformel nach Paragraf 556d Abs. 1a BGB-E und die geplante Indexmietbegrenzung nach Paragraf 557b Abs. 4 BGB-E sind am 09.08.2026 nicht geltendes Recht. Sie dürfen weder die Zielmiete noch Auskunftspflicht oder Forderung verändern. Vor Verwendung einer späteren Fassung Verkündung, Inkrafttreten und Übergangsrecht live prüfen.

6. Kappung berechnen:

```
Wirksamwerden neue Miete             01.09.2026
Beginn Dreijahreszeitraum            01.09.2023
Miete am 01.09.2023                  720 EUR
Aktuelle Miete                       750 EUR

Cap 15 Prozent:
  720 x 1,15 = 828 EUR
  absolute Obergrenze 828 EUR

Mietspiegelwert: 13,10 EUR/m² x 60 m² = 786 EUR
(Mietspiegelwert wäre niedriger als Cap)
-> Zielmiete 786 EUR; Erhöhung gegenüber aktuell 36 EUR
```

## Quellenpflicht

Jede juristische Aussage wird nach `references/zitierweise.md` belegt (Rechtsprechung vor Literatur, neueste zuerst). Leitentscheidungen werden über `references/leitentscheidungen-anker.md` als Sucheinstieg gewählt und vor Verwendung in einer freien amtlichen Quelle live verifiziert; keine erfundenen Aktenzeichen. Für Vormiete, Auskunft und Streitwert insbesondere BGH VIII ZR 125/23 und VIII ZR 211/23 in `references/gepruefte-bgh-anker-mietrecht.md` prüfen; dort stehen auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung 2026, Mietendeckel, spätere Mieterhöhungsvereinbarung und spätere Mietabsenkung. BT-Drs. 21/6807 bleibt nach `references/rechtsstand-2026-verfahren-vollstreckung.md` bis zu einer Verkündung gesperrt.

## Ausgabeformat

Cap-Berechnung als interner Vermerk, Norm-Check und Zielmiete. Bei Neuvermietung zusätzlich die Vier-Spalten-Karte, Informationschronologie, Auskunftsstatus, Bewertungsstichtag und Streitwertweg ausgeben. Begleitende Vermerke werden in vollständigen Sätzen ausformuliert (Ausformulierungspflicht).

## Beispiele

- Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums 720 EUR, aktuelle Miete 750 EUR, Cap 828 EUR, Mietspiegelwert 786 EUR: Zielmiete 786 EUR.
- Neuvermietung in Berlin im Jahr 2026: Mietenbegrenzungsverordnung vom 11.11.2025, Stichtag, 10-Prozent-Grenze und Ausnahmen nach Paragrafen 556e und 556f BGB prüfen.
- Möblierte Neuvermietung im August 2026: Keine Berechnung nach Paragraf 556d Abs. 1a BGB-E aus BT-Drs. 21/6807; geltendes Recht und verifizierte Rechtsprechung anwenden.