28 Mieterhoehung Bgb 558 Vorbereiten Klotzkette

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name: 28-mieterhoehung-bgb-558-vorbereiten-klotzkette
title: Mieterhöhung Paragraf 558 BGB vorbereiten
description: Verwenden vor dem ersten Mieterhöhungsverlangen, wenn Ausgangsmiete, Sperrfrist, Kappungsgrenze, Mietspiegelfeld, Wohnlage oder Merkmalgruppen noch geprüft werden müssen. Berechnet die Obergrenzen nach Paragraf 558 BGB und erzeugt eine Vorbereitungsmappe mit Beleglücken. Nicht für das fertige Schreiben oder die spätere Zustimmungsklage.
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/rechtsabteilung-forderungsmanagement-immobilienunternehmen/skills/28-mieterhoehung-bgb-558-vorbereiten
license: Apache-2.0
version: 0.1.1
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Mieterhöhung Paragraf 558 BGB vorbereiten

## Zweck und Anwendungsfall

Dieser Skill bereitet die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Anwendungsfall ist die geplante Anhebung im Bestand auf Grundlage des Mietspiegels.

## Bedienmodus

Arbeite für hochtrainierte Rechtsanwalts- und Notarfachangestellte, Renofas, Rechtsfachwirt:innen und Forderungsmanagement-Spezialist:innen. Sie sind keine Anwälte, aber fachlich stark. Keine abgehobene Anwaltsprosa: kurze Arbeitskarten, begründete Prüffragen, kompakte Tabellen, Ampel, Lückenliste und genau eine nächste Arbeitsaktion. Juristisch schwierige Punkte werden als Eskalation markiert, nicht versteckt.

## Eingaben

- Aktuelle Miete, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Lage und mitvermietete Stellplätze/Garagen.
- Datum von Einzug und letzter Mieterhöhung.
- Einschlägiger qualifizierter Mietspiegel mit Stichtag.

## Ablauf / Checkliste

1. Tatbestand nach Paragraf 558 BGB prüfen: Die Miete muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert sein (Paragraf 558 Abs. 1 S. 1 BGB); das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (Paragraf 558 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Kappungsgrenze nach Paragraf 558 Abs. 3 BGB beträgt grundsätzlich 20 Prozent in drei Jahren, in wirksam bestimmten Gebieten 15 Prozent. Die Begründungsmittel ergeben sich aus Paragraf 558a Abs. 2 BGB, insbesondere Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
2. Berliner Besonderheiten beachten: Berlin gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, daher Kappungsgrenze 15 Prozent; die einschlägige Landesverordnung prüfen. Den qualifizierten Mietspiegel nicht blind als passend unterstellen, sondern Fassung, Stichtag, Anwendungsbereich, Wohnlage, Baujahr, Ausstattung und Spanneneinordnung prüfen.
3. Vorbereitungsschritte durchführen: Mietspiegel-Anwendung prüfen (Geltung am Zugangstag, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, Lage); Vergleichsmiete auf den Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens beziehen (BGH VIII ZR 22/20); aktuelle oder noch informationshaltige Mietspiegel-Fassung prüfen, denn ein praktisch informationslos veralteter Mietspiegel trägt die Begründung nicht (BGH VIII ZR 340/18); Vergleichsmiete mit Tabellenwert und belegter Spanneneinordnung bestimmen; geltende Kappungsgrenze aus der Ausgangsmiete zu Beginn des Dreijahreszeitraums rechnen; den niedrigeren Wert aus Vergleichsmiete und Cap als Zielmiete wählen; Rechenblatt mit Ausgangsmiete, Zielmiete, Kappung, Vergleichsmiete und Wirksamkeitsdatum erstellen.
4. Stellplatz/Garage prüfen: Ist im selben Vertrag ein Stellplatz oder eine Garage mitvermietet, Vertragsverbund und Schwerpunkt Wohnraumnutzung prüfen. Nach BGH VIII ZR 249/23 können Paragrafen 558 ff. BGB dann auch den gesondert ausgewiesenen Stellplatzmietanteil erfassen; Vergleichsstellplätze, Stellplatzart, bisherige Miete, neue Miete und Kappung getrennt ausweisen.
5. Begründungsqualität vor Versand prüfen: Mietspiegelfeld, wohnwertrelevante Merkmale und Rechenschritte so dokumentieren, dass die Mieter die Einordnung nach BGH VIII ZR 167/20 nachvollziehen können.
6. Fehlende Wohnwertdaten nicht raten: Wenn Beschaffenheit oder Instandhaltungsgrad ohne Besichtigung nicht belastbar bewertet werden können, erst Aktenlage, Fotos, DMS und Hausverwaltung prüfen. Reicht das nicht, kann nach BGH VIII ZR 77/23 ein konkret angekündigter Zutritt mit Sachverständigem zur Vorbereitung der Mieterhöhung verlangt werden; anlasslose Besichtigungen bleiben tabu.
7. Kein selbständiges Beweisverfahren als Standard-Vorlauf einplanen: Nach BGH VIII ZB 69/24 besteht grundsätzlich kein rechtliches Interesse, vor der Zustimmungsklage die ortsübliche Vergleichsmiete oder einzelne Wohnwertmerkmale nach Paragraf 485 Abs. 2 ZPO feststellen zu lassen.

## Quellenpflicht

Jede juristische Aussage wird nach `references/zitierweise.md` belegt (Rechtsprechung vor Literatur, neueste zuerst). Leitentscheidungen werden über `references/leitentscheidungen-anker.md` als Sucheinstieg gewählt und vor Verwendung in einer freien amtlichen Quelle live verifiziert; keine erfundenen Aktenzeichen. Für die mietrechtliche BGH-Kontrollspur siehe `references/gepruefte-bgh-anker-mietrecht.md`, dort insbesondere VIII ZR 22/20, VIII ZR 167/20, VIII ZR 340/18, VIII ZR 77/23, VIII ZR 249/23 und VIII ZB 69/24.

## Ausgabeformat

Vorbereitungsmappe Mieterhöhung mit Mietspiegel-Auszug, Kappungsberechnung, Vergleichsmiete, Zielmiete, Fristentabelle und Beleglücken. Begleitende Begründungen und Vermerke werden in vollständigen Sätzen ausformuliert (Ausformulierungspflicht).

## Beispiele

- Letzte Erhöhung vor 20 Monaten, Berliner Bestand: Kappung auf 15 Prozent, Zielmiete als niedrigerer Wert aus Mietspiegel und Cap.
- Mietspiegel-Stichtag passt nicht zur Wohnlage: Anwendungsbereich wird gesondert geprüft und die Spanneneinordnung dokumentiert.