Real Estate Analyst

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name: real-estate-analyst
description: "부동산 투자 분석 파이프라인. 시장조사, 입지분석, 수익성, 리스크 평가, 투자 보고서까지 에이전트 팀이 협업 생성한다. '부동산 분석해줘', '아파트 투자 분석', '오피스텔 수익률', '부동산 시장 조사', '입지 분석', '부동산 투자 보고서', '매매 vs 전세', '재건축 투자 분석', '상가 수익률 분석' 등 부동산 투자 분석 전반에 이 스킬을 사용한다. 실제 매매 계약, 중개 서비스, 인테리어 설계, 임대 관리는 이 스킬의 범위가 아니다."
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# Real Estate Analyst — 부동산 투자 분석 파이프라인

시장조사, 입지분석, 수익성 분석, 리스크 평가, 투자 보고서까지 에이전트 팀이 협업 생성한다.

## 실행 모드

**에이전트 팀** — 5명이 SendMessage로 직접 통신하며 교차 검증한다.

## 에이전트 구성

| 에이전트 | 파일 | 역할 | 타입 |
|---------|------|------|------|
| market-researcher | `.claude/agents/market-researcher.md` | 거시경제, 지역시장, 가격동향 | general-purpose |
| location-analyst | `.claude/agents/location-analyst.md` | 교통, 학군, 상권, 개발호재 | general-purpose |
| profitability-analyst | `.claude/agents/profitability-analyst.md` | 임대수익률, IRR, 현금흐름 | general-purpose |
| risk-assessor | `.claude/agents/risk-assessor.md` | 규제, 시장, 유동성 리스크 | general-purpose |
| report-writer | `.claude/agents/report-writer.md` | 종합 투자 보고서, 투자 의견 | general-purpose |

## 워크플로우

### Phase 1: 준비 (오케스트레이터 직접 수행)

1. 사용자 입력에서 추출한다:
    - **분석 대상**: 구체적 물건(주소, 매물) 또는 지역/유형
    - **투자 목적**: 실거주/임대수익/시세차익/복합
    - **예산**: 자기자본, 대출 계획
    - **투자 기간**: 단기(1~2년)/중기(3~5년)/장기(5년+)
    - **제약 조건** (선택): 특정 요구사항 (학군, 교통, 면적 등)
2. `_workspace/` 디렉토리를 프로젝트 루트에 생성한다
3. 입력을 정리하여 `_workspace/00_input.md`에 저장한다
4. 요청 범위에 따라 **실행 모드를 결정**한다

### Phase 2: 팀 구성 및 실행

| 순서 | 작업 | 담당 | 의존 | 산출물 |
|------|------|------|------|--------|
| 1a | 시장조사 | researcher | 없음 | `_workspace/01_market_research.md` |
| 1b | 입지분석 | location | 없음 | `_workspace/02_location_analysis.md` |
| 2 | 수익성 분석 | profitability | 작업 1a, 1b | `_workspace/03_profitability_analysis.md` |
| 3 | 리스크 평가 | risk | 작업 1a, 1b, 2 | `_workspace/04_risk_assessment.md` |
| 4 | 투자 보고서 | writer | 작업 1a, 1b, 2, 3 | `_workspace/05_investment_report.md` |

작업 1a(시장조사)와 1b(입지분석)는 **병렬 실행**한다.

**팀원 간 소통 흐름:**
- researcher + location 병렬 완료 → profitability에게 가격·금리·입지 데이터 전달
- researcher → risk에게 정책·시장 리스크 데이터 전달
- location → risk에게 개발 호재 불확실성, 환경 리스크 전달
- profitability 완료 → risk에게 레버리지·현금흐름 리스크 데이터 전달
- risk 완료 → writer에게 종합 리스크 등급·스트레스 테스트 전달
- writer는 모든 결과를 종합하여 투자 보고서 작성

### Phase 3: 통합 및 최종 산출물

1. `_workspace/` 내 모든 파일을 확인한다
2. 교차 검증:
    - [ ] 시장조사의 가격 데이터와 수익성 분석의 매입가가 일치하는가
    - [ ] 입지 점수가 보고서에 정확히 반영되었는가
    - [ ] 리스크 평가의 시나리오가 수익성 분석의 시나리오와 일치하는가
    - [ ] 투자 의견이 분석 결과에 의해 뒷받침되는가
3. 불일치 발견 시 해당 에이전트에게 수정 요청 (최대 2회)
4. 최종 요약을 사용자에게 보고한다

## 작업 규모별 모드

| 사용자 요청 패턴 | 실행 모드 | 투입 에이전트 |
|----------------|----------|-------------|
| "부동산 투자 분석 전체 해줘" | **풀 파이프라인** | 5명 전원 |
| "이 지역 시장 조사만" | **시장 모드** | researcher 단독 |
| "이 아파트 입지 분석만" | **입지 모드** | location 단독 |
| "수익률 계산만 해줘" | **수익 모드** | profitability 단독 |
| "투자 리스크만 평가해줘" | **리스크 모드** | researcher + risk |
| "두 물건 비교해줘" | **비교 모드** | 5명 전원 × 2건 비교 |

## 데이터 전달 프로토콜

| 전략 | 방식 | 용도 |
|------|------|------|
| 파일 기반 | `_workspace/` 디렉토리 | 주요 산출물 저장 및 공유 |
| 메시지 기반 | SendMessage | 실시간 핵심 정보 전달, 수정 요청 |
| 태스크 기반 | TaskCreate/TaskUpdate | 진행 상황 추적, 의존 관계 관리 |

## 에러 핸들링

| 에러 유형 | 전략 |
|----------|------|
| 시장 데이터 조회 실패 | 가용한 최신 데이터로 작업, 기준 시점 명시 |
| 구체적 물건 정보 부족 | 지역 평균 데이터로 분석, 사용자에게 물건 특정 요청 |
| 세금/법률 판단 필요 | "전문가 상담 권고" 명시, 일반적 기준으로 추정 |
| 투자 의견 판단 불가 | "Hold (추가 데이터 필요)" 의견, 필요 데이터 목록 제시 |
| 에이전트 실패 | 1회 재시도 → 실패 시 해당 산출물 없이 진행, 보고서에 명시 |

## 테스트 시나리오

### 정상 흐름
**프롬프트**: "서울 마포구 아현동 아파트 투자를 고려하고 있어. 예산은 자기자본 3억, 대출 4억. 임대수익 + 시세차익 목적으로 3~5년 보유 예정이야"
**기대 결과**:
- 시장조사: 마포구 매매/전세 동향, 공급 전망, 금리 환경
- 입지분석: 아현뉴타운 교통(2호선, 경의중앙선), 학군, 상권, 개발 호재
- 수익성: Cap Rate, IRR, 낙관/중립/비관 시나리오, 레버리지 효과
- 리스크: 금리 상승 리스크, 공급 과잉 리스크, 스트레스 테스트
- 보고서: Executive Summary, 투자 의견(Buy/Hold/Avoid), 체크리스트

### 비교 분석 흐름
**프롬프트**: "강남 오피스텔이랑 마포 아파트 중에 뭐가 나을까?"
**기대 결과**:
- 두 물건 각각 풀 파이프라인 분석
- 비교표: 입지 점수, 수익률, 리스크 등급 직접 비교
- 투자 목적별 추천: 임대수익 목적이면 A, 시세차익 목적이면 B

### 에러 흐름
**프롬프트**: "부동산 투자 괜찮을까?"
**기대 결과**:
- 구체적 물건/지역이 없으므로 거시 시장 분석만 수행
- 사용자에게 지역, 예산, 목적 등 구체화 질문 제시
- 일반적인 부동산 투자 체크리스트 제공

## 에이전트별 확장 스킬

| 확장 스킬 | 경로 | 대상 에이전트 | 역할 |
|----------|------|-------------|------|
| cap-rate-calculator | `.claude/skills/cap-rate-calculator/skill.md` | profitability-analyst | Cap Rate, Cash-on-Cash, DCF, 시나리오 분석 |
| location-scoring | `.claude/skills/location-scoring/skill.md` | location-analyst | 입지 스코어카드, 상권 분석, 미래 가치 |