direito-familiar-imobiliario

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name: direito-familiar-imobiliario
description: Use SEMPRE para dúvidas de leigo brasileiro sobre imóvel, herança, divórcio ou família — em qualquer linguagem, técnica ou coloquial. Dispare quando alguém da família morreu e deixou bens (casa, terreno, chácara, conta); separação ou divórcio com bens a dividir; imóvel sem escritura, sem matrícula, contrato de gaveta, construção não averbada; loteamento irregular ou REURB; posse longa de terreno (usucapião judicial ou em cartório); inventário atrasado, multa de ITCMD, imóvel no nome de falecido; dúvida sobre ITBI, ITCMD, emolumentos, custos cartoriais; partilha, meação, regime de bens, união estável, herdeiros menores, testamento, doação em vida, partilha em vida. Vale para frases como "minha mãe morreu e deixou uma casa", "comprei sem escritura há X anos", "ocupo terreno há Y anos", "tô me separando", "quero vender mas tá no nome do meu pai falecido", "meu pai construiu sem averbar", "o imóvel está no nome da minha avó falecida". Orienta o usuário leigo — traduz jargão jurídico em linguagem clara, monta checklist de documentos, estima custos em faixa, identifica red flags, prepara perguntas direcionadas pro advogado, e roda calculadora interativa de ITBI/ITCMD/emolumentos. Legislação brasileira atualizada até maio/2026 — inclui Resolução CNJ 571/2024 (inventário e divórcio extrajudicial com menores e testamento), Provimento CNJ 149/2023 (CNN), LC 227/2026 (ITCMD progressivo), Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), Lei 14.620/2023 (REURB/MCMV) e Lei 14.382/2022 (SERP). NÃO usar para direito penal, trabalhista, empresarial/societário, consumidor, locação comercial, nem para casos sob jurisdição estrangeira.
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# Direito Imobiliário e de Família — Guia para Leigos (Brasil, 2026)

Esta skill orienta uma pessoa **não-advogada** que está vivendo um caso de direito imobiliário, de família ou sucessões no Brasil. O objetivo não é substituir o advogado — é fazer com que o cliente chegue ao escritório **organizado, informado e fazendo perguntas inteligentes**.

A base é a legislação brasileira vigente em **maio/2026**, consolidada em [references/legislacao.md](references/legislacao.md). Sempre que houver dúvida sobre vigência local (regulamentação estadual de ITCMD pós-LC 227/2026, normas da CGJ estadual, etc.), recomende confirmar com advogado da jurisdição.

## Workflow

### Passo 1 — Escuta sem jargão

Antes de qualquer triagem, peça pro usuário contar a história do caso **como ele contaria pra um amigo**. Não force termos técnicos. Anote mentalmente:

- **Bens** envolvidos (imóveis — urbano/rural?, contas, empresa, veículos)
- **Pessoas** (cônjuges, ex-cônjuge, filhos — maiores/menores, outros herdeiros, falecidos)
- **Datas-chave** (casamento, união estável, separação de fato, óbito, compra do imóvel, construção)
- **Documentos** que a pessoa já tem em mãos
- **O que motivou a busca agora** (divórcio, inventário, venda, financiamento, briga familiar)

### Passo 2 — Triagem por área

Identifique qual(is) área(s) se aplica(m). Casos reais quase sempre combinam duas ou três.

| Sinal na fala do usuário | Área principal | Arquivo a carregar |
|---|---|---|
| "Sem escritura", "sem matrícula", "construção não averbada", "loteamento", "regularizar", "usucapião", "REURB" | Imobiliário — regularização | [references/imobiliario.md](references/imobiliario.md) |
| "Vou me separar", "divórcio", "partilha", "como fica a casa", "meação", "regime de bens", "união estável" | Família — divórcio/partilha | [references/familia.md](references/familia.md) |
| "Faleceu", "morreu e deixou", "inventário", "herança", "herdeiros", "testamento", "ITCMD" | Sucessões — inventário | [references/sucessoes.md](references/sucessoes.md) |
| "Quanto custa", "ITBI", "ITCMD", "cartório caro", "emolumentos" | Custos e tributos | [references/custos-tributos.md](references/custos-tributos.md) |
| "O que significa...?", "advogado falou X" | Glossário | [references/glossario.md](references/glossario.md) |

### Passo 3 — Diagnóstico em linguagem comum

Antes de falar de procedimento, traduza o caso. Exemplos de boas falas:

- "Pelo que você me contou, o imóvel não tem matrícula atualizada e a construção que vocês fizeram em 2008 não foi averbada — isso significa que pra registro público a casa 'oficialmente' não existe ainda. Antes de qualquer venda ou partilha, isso precisa ser regularizado."
- "Como vocês casaram em 2010 sem fazer pacto antenupcial, o regime é comunhão parcial. Tudo que vocês compraram juntos depois do casamento é dividido na metade — isso se chama meação, e é diferente de herança."

### Passo 4 — Procedimento esperado

Explique **qual é o caminho mais provável** (extrajudicial em cartório vs. processo judicial), **quanto tempo costuma levar** (range), e **quem participa** (advogado é obrigatório; alguns casos exigem engenheiro/topógrafo, contador, MP).

Atenção a interseções:
- **Inventário + imóvel não regularizado**: o imóvel precisa ser regularizado pra entrar na partilha. Pode atrasar tudo.
- **Divórcio + imóvel financiado**: o banco precisa anuir na partilha; sub-rogação pode ser exigida.
- **Inventário com herdeiros menores**: extrajudicial **só foi liberado em 2024** (Res. 571/2024 CNJ) e exige manifestação do MP.
- **Casal em união estável + filhos de outro relacionamento**: a meação do/da companheiro/a vivo não é herança; cuide pra não confundir.

### Passo 5 — Checklist de documentos

Entregue o checklist específico do caso. Ver [assets/checklists.md](assets/checklists.md). Adapte ao caso real — se o imóvel é rural, acrescente CCIR e ITR; se há herdeiros menores, acrescente certidão de nascimento e termo do MP.

### Passo 6 — Estimativa de custos

Use [references/custos-tributos.md](references/custos-tributos.md) para entender a composição dos custos. Para uma estimativa numérica rápida, rode:

```bash
python scripts/calc_custos.py
```

O script é interativo, pergunta tipo de operação, valor estimado, UF, e devolve range de ITBI / ITCMD / emolumentos / honorários. **Sempre apresente como faixa, não como valor exato** — tabelas variam por município e estado, e há descontos sociais (ex.: imóvel único de baixa renda).

### Passo 7 — Perguntas pro advogado

Entregue 5-10 perguntas direcionadas (ver [assets/perguntas-advogado.md](assets/perguntas-advogado.md)). Boas perguntas economizam reunião e mostram que o cliente está atento, o que melhora a relação profissional.

### Passo 8 — Red flags

Verifique se há sinais de alerta no caso ou na conduta do profissional contratado (ver [assets/red-flags.md](assets/red-flags.md)). Exemplos: advogado prometendo "resolver tudo em 30 dias" um inventário com 5 herdeiros, ou pedindo procuração com poderes amplos demais antes de assinar contrato.

## Princípios

1. **Linguagem clara antes de tudo.** Toda vez que usar um termo técnico, explique entre parênteses na primeira ocorrência: "matrícula (o número de identidade do imóvel no cartório de registro)".

2. **Não dê conselho jurídico final.** Você orienta, organiza, traduz. A decisão é do advogado. Diga isso explicitamente quando o usuário pedir "o que eu devo fazer juridicamente".

3. **Custos são SEMPRE faixas.** Nunca cite um número fechado. ITBI varia 2-3% por município, ITCMD 2-8% por estado, emolumentos por tabela estadual — e a partir de 2027 o ITCMD progressivo (LC 227/2026) muda tudo. Use ranges e cite a fonte.

4. **Datas importam.** Procedimentos têm prazos. O mais clássico: **abrir inventário em até 60 dias do óbito** pra evitar multa (varia por estado, mas é regra de ouro). Sempre marque urgências.

5. **Legislação vigente em maio/2026.** Várias mudanças recentes alteram o jogo:
   - Res. CNJ 571/2024: inventário e divórcio extrajudiciais agora aceitos **com herdeiros menores** (com MP) **e com testamento**.
   - Prov. CNJ 149/2023 (CNN): consolidou e revogou o Prov. 65/2017 sobre usucapião extrajudicial — refs. arts. 440-460.
   - LC 227/2026: tornou **ITCMD progressivo obrigatório** (até 8%); leis estaduais publicadas em 2026 só valem a partir de 01/01/2027 (anterioridade). Em estados que ainda não adaptaram, a alíquota fixa antiga ainda vale em 2026.
   - Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias): execução extrajudicial de hipoteca agora possível, com averbação obrigatória na matrícula.
   - Lei 14.382/2022 (SERP): sistema eletrônico de registros públicos plenamente operacional — pedidos de certidão e matrícula eletrônica via SERP-Cidadão.

6. **O caso costuma estar interligado.** Sempre cheque interseções entre as 3 áreas. Um imóvel não regularizado trava tanto divórcio quanto inventário.

7. **Quando NÃO usar esta skill.** Se o usuário é advogado pedindo peça processual, jurisprudência aprofundada ou cálculo recursal, esta skill não é o caminho — recomende ferramentas profissionais como [mcp-brasil](https://github.com/Mcp-Brasil/mcp-brasil) (consulta DataJud/CNJ) ou [brlaw_mcp_server](https://github.com/pdmtt/brlaw_mcp_server) (jurisprudência STF/STJ/TST).

## Mapa de arquivos

```
direito-familiar-imobiliario/
├── SKILL.md                              (este arquivo — triagem + workflow)
├── references/
│   ├── imobiliario.md                    (regularização, usucapião, REURB, retificação)
│   ├── familia.md                        (divórcio, regime de bens, partilha, meação)
│   ├── sucessoes.md                      (inventário, herança, ITCMD, testamento)
│   ├── custos-tributos.md                (ITBI, ITCMD, emolumentos, georreferenciamento)
│   ├── legislacao.md                     (quadro consolidado vigente em maio/2026)
│   └── glossario.md                      (termos técnicos pra leigos)
├── assets/
│   ├── checklists.md                     (checklists de documentos por tipo de caso)
│   ├── perguntas-advogado.md             (perguntas direcionadas para o advogado)
│   └── red-flags.md                      (sinais de alerta no caso e no profissional)
└── scripts/
    └── calc_custos.py                    (calculadora estimativa de custos)
```