Umwandlung Und Sperrfrist Pruefen

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description: Rekonstruiert Überlassung, Wohnungsumwandlung und Eigentumserwerb und prüft die örtliche Kündigungssperrfrist. Behandelt Erwerbermehrheiten und Familiengesellschaften gesondert und verhindert die Verwechslung mit Mietpreisbremse oder Kündigungsfrist.
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# 1. Umwandlungsschutz und Eigentumsfolge klären

## 1. Zweck und Anwendungsfall

Prüfe vor einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung, ob Paragraf 577a BGB das Berufen auf diesen Grund sperrt. Bloßer Kauf einer vermieteten Wohnung genügt nicht für jede Variante der Vorschrift.

## 2. Eingaben

Überlassungsbeleg, Teilungsunterlagen, Grundbuchdaten, Übertragungsvertrag, Eigentumsmitteilungen sowie Gemeinde und Kündigungszugang lesen. Notartermin, Nutzen-Lasten-Wechsel und Eigentumseintragung getrennt erfassen.

## 3. Ablauf

1. Chronologie mit Quellen herstellen: Überlassung an Mieter, Begründung von Wohnungseigentum, erste relevante Veräußerung, weitere Erwerbe, Kündigung. Wohnungseigentum schon vor Überlassung ist anders zu prüfen als spätere Umwandlung.
2. Absatz 1 und die Erwerbskonstellationen des Absatzes 1a getrennt subsumieren; Absatz 2a und weitere Eigentümerwechsel bei ihrer Bedeutung für den Fristbeginn lesen. Fehlende Registerdaten nicht aus Verkaufsexposés erschließen.
3. Bundesfrist und wirksame örtliche Verlängerung am relevanten Stichtag bestimmen. Berlin und die Stadt Regensburg haben einschlägige zehnjährige Regelungen; deren Anwendbarkeit ist keine bloße Postleitzahlenfrage.
4. Familien-GbR nicht pauschal ausnehmen: Die Familienausnahme des Absatzes 1a Satz 2 lässt sich nicht auf Absatz 1 übertragen. Auch eine Einbringung kann eine Veräußerung sein.
5. Erst wenn Tatbestand, Fristbeginn und Verordnung gesichert sind, ein frühestes Berufen auf Eigenbedarf nennen. Nicht Kündigung in laufender Sperrfrist mit Beendigung nach Ablauf freigeben.
6. Fehlenden Grundbuchauszug konkret anfragen oder den belegten Sperreinwand sachlich mitteilen. Andere Kündigungsgründe nicht ungefragt als Umgehungsweg konstruieren.

## 4. Quellenpflicht

Paragraf 577a BGB; BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24, und vom 10.07.2024, VIII ZR 276/23. [Amtliche Ortsquellen und Fallgrenzen](../../references/rechtsstand-und-entscheidungen.md), [Zitierweise](../../references/zitierweise.md).

## 5. Ausgabeformat

Eigentumszeitachse plus vollständig ausformulierter Sperrfristvermerk oder Antwortbrief. Formatiert soweit möglich Times New Roman 11 pt, dezimal; kein unbelegtes Enddatum und kein Skelett. Beleganforderung benennt das wirklich fehlende Eintragungsdatum.

## 6. Beispiel

Der Mieter wohnt seit 2018, Wohnungseigentum entstand 2022 und der Käufer wurde 2024 eingetragen. Prüfe Berlin samt Verordnung und Eigentumskette; nicht allein vom Kaufvertragsdatum ausgehen.