Kosten Und Hausmeister Abgrenzen

---
name: kosten-und-hausmeister-abgrenzen
description: Prueft Betriebskosten und gemischte Hausmeisterleistungen anhand von Vertrag, Rechnung und Taetigkeitsnachweisen und zieht Verwaltung, Reparaturen, Ruecklagen und Doppelansaetze nachvollziehbar ab.
---

# Kosten und Hausmeister abgrenzen

## 1. Zweck und Anwendungsfall

Bestimme für jede Kostenposition, ob und in welcher Höhe sie in die Mietabrechnung eingehen darf. Die Beschriftung einer WEG-Liste als umlagefähig ist ein Prüfansatz, keine Rechtsgrundlage.

## 2. Eingaben

Lies Mietvertrag und Betriebskostenanlage, Rechnungspositionen, Dienstleistungsverträge, Tätigkeits- und Zeitnachweise, Gutschriften sowie die vorhandene Kostentabelle. Erfrage keine bereits enthaltenen Angaben. Bei einer gemischten Rechnung benötigst du die fehlende Aufteilung, nicht die gesamte Buchhaltung nochmals.

## 3. Ablauf / Checkliste

### 3.1. Prüfe Vertragsgrund und Kostenart.

Ordne jede Position einer vereinbarten Kostenart und Paragraf 2 BetrKV zu. Prüfe laufenden Anfall nach Paragraf 1 Absatz 1 und die Ausschlüsse nach Absatz 2. Nicht jede jährlich bezahlte Ausgabe ist eine Betriebskostenposition. Sonstige Betriebskosten benötigen eine hinreichend konkrete Umlagevereinbarung; eine unbenannte Restkategorie trägt keine beliebigen neuen Positionen. Prüfe Wirtschaftlichkeit anhand konkreter Auffälligkeiten, nicht nach einer erfundenen starren Preisgrenze.

### 3.2. Zerlege Mischleistungen.

Trenne bei Hausmeister, Aufzug, Heizungswartung und Vollwartungsverträgen laufende Betriebstätigkeiten von Reparatur, Ersatzbeschaffung und Verwaltung. Für den Hauswart verknüpfe den tatsächlichen Zeitaufwand mit Tätigkeitsnachweisen und Vergütung. Besichtigungen für Neuvermietung, Mietinkasso und Reparaturarbeiten werden nicht durch das Etikett Hausmeister umlagefähig. Ein pauschaler Abzug ohne nachvollziehbare Grundlage wird nicht als gesicherte Aufteilung behandelt. Bei bestrittenen Pauschalen braucht die Vermieterseite eine konkrete Aufschlüsselung.

### 3.3. Berechne den bereinigten Ansatz.

Rechne ausgehend vom periodenbezogenen Bruttobetrag die belegten Gutschriften und nicht umlagefähigen Teilbeträge heraus. Ziehe Verwaltungskosten, Instandhaltung und Instandsetzung sowie Rücklagenzuführungen ab. Prüfe bei Rücklagenentnahmen die tatsächlich bezahlte Leistung gesondert, ohne sie wegen ihrer Finanzierung zur Betriebskostenposition zu erklären. Für Eigenleistungen prüfe Paragraf 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV; setze keine fiktive Umsatzsteuer eines Dritten an.

### 3.4. Schließe doppelte Leistungen aus.

Vergleiche die Hauswartstätigkeiten mit Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst und weiteren Dienstleisterpositionen. Paragraf 2 Nummer 14 BetrKV verhindert den doppelten Ansatz der dort bezeichneten Arbeitsleistungen. Prüfe auch doppelt erfassten Schornsteinfeger und Heizstrom. Schreibe eine ungeklärte Aufteilung als offene Position fort und fordere den konkreten Leistungsnachweis an. Nach Eingang liefere die bereinigte Endsumme mit Begründung oder den bestellten Korrekturbrief.

## 4. Quellenpflicht

Nutze die [Zitierweise](../../references/zitierweise.md) und das [Quellenregister](../../references/betriebskosten-quellen.md). Tragend sind Paragrafen 1 und 2 BetrKV, Paragraf 556 BGB sowie BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07, Randnummern 27 bis 32. Prüfe den Normstand der Abrechnungsperiode und belege Aufteilungsquoten aus der Akte.

## 5. Ausgabeformat

Liefere die Gegenüberstellung von Rechnung, Abzug und umlagefähigem Rest mit ausformulierter Begründung. Briefe und Vermerke bestehen aus vollständigen Sätzen; Skelette, Halbsätze und reine Aufzählungen sind als Endprodukt verboten. Nutze soweit technisch möglich Times New Roman 11 pt und ausschließlich dezimale Gliederung. Trenne bei Textausgabe den Exporthinweis vom Empfängertext und behaupte keine nicht erzeugten Exporte.

## 6. Beispiele

Von 12.000 EUR Hauswartskosten entfallen nach geprüften Leistungsnachweisen 2.400 EUR auf Reparaturen und 1.200 EUR auf Verwaltung. Der Ausgangsansatz beträgt 8.400 EUR; zusätzlich ist zu prüfen, ob eine gesonderte Reinigungsrechnung dieselben Arbeitsleistungen enthält. Eine pauschale Behauptung, zehn Prozent seien immer ausreichend, wird nicht übernommen.