Grundsteuerwert Nachrechnen

---
name: grundsteuerwert-nachrechnen
description: Rechnet die Wertfeststellung für Wohngrundstücke im Bundesmodell vom typisierten Mietansatz bis zum abgerundeten Grundsteuerwert nach. Für falsche Flächen, Baujahre, Mietstufen oder unklare Zwischensummen; liefert eine prüfbare Rechenkette mit Quellen und trennt Eingabefehler von einem niedrigeren Verkehrswert.
---

# Grundsteuerwert nachrechnen

## 1. Zweck und Anwendungsfall

Prüfe den tatsächlich angewandten Rechenweg. Eine niedrigere Ist-Miete oder ein gesunkener heutiger Angebotspreis ersetzt nicht die gesetzliche Bewertungsmethode zum maßgeblichen Stichtag.

## 2. Eingaben

Benötigt werden die Berechnungsseiten und belegte Objektmerkmale: Grundstücksart, Bodenfläche, Miteigentumsanteil, Bodenrichtwertzone, Baujahr, Wohnfläche und Nutzung. Fehlende Tabellenwerte nicht aus Erinnerung ergänzen. Bei Sachwert- oder Landesmodell zuerst den Rechenweg wechseln.

## 3. Ablauf

### 3.1. Rechenbasis wählen

Für die Grundstücksarten des Paragrafen 250 Absatz 2 BewG das Ertragswertverfahren prüfen. Bei unbebautem Grundstück oder Nichtwohngrundstück die dort einschlägige Methode verwenden; keine Wohnungstabelle erzwingen. Die im Bescheid angegebene Grundstücksart ist eine zu prüfende Angabe.

### 3.2. Ertrag und Kapitalisierung

Prüfe Nettokaltmiete nach Anlage 39, zutreffende Wohnflächenklasse, Baujahresgruppe und Mietniveaustufe. Rechne Monats- und Jahresrohertrag, gesetzliche Bewirtschaftungskosten nach Anlage 40 und Reinertrag. Bestimme Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins nach der einschlägigen Fassung, dann Vervielfältiger nach Anlage 37. Tatsächliche Miete, Modernisierung oder Leerstand verändern diese Werte nicht beliebig; eine abweichende Restnutzungsdauer verlangt die passende gesetzliche Grundlage und Belege.

### 3.3. Boden und Mindestwert

Rechne den Bodenwert nach den Paragrafen 247 und 257 BewG und prüfe, ob ein Umrechnungskoeffizient tatsächlich einschlägig ist. Wende den zutreffenden Abzinsungsfaktor an. Addiere kapitalisierten Reinertrag und abgezinsten Bodenwert; kontrolliere den Mindestwert nach Paragraf 251 BewG. Runde den abschließenden Grundsteuerwert nach Paragraf 230 BewG auf volle hundert Euro nach unten, nicht jeden Zwischenschritt dorthin.

### 3.4. Differenz erklären

Nutze Dezimalarithmetik. Jede Zeile enthält Eingangsbeleg, Einheit, Formel, ungerundeten Wert und belegte Rundung. Trenne eine Abweichung durch Übernahme, Einheiten, Tabellenwahl und Rundung. Keine stillschweigende Glättung, damit eine Endsumme passt. Eine verbleibende Centdifferenz bekommt einen offenen Rundungsvermerk, nicht den Vorwurf eines rechtswidrigen Bescheids.

## 4. Quellenpflicht

Paragrafen 230, 247 und 249 bis 257 BewG sowie Anlagen 36 bis 41 nur soweit einschlägig. BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 3/25, hält die typisierte Bundesbewertung im geprüften Bereich für verfassungsgemäß; ein objektbezogener Datenfehler bleibt prüfbar. [Fachquellen](../../references/grundsteuer-quellen.md), [Zitierweise](../../references/zitierweise.md).

## 5. Ausgabeformat

Liefere eine nachrechenbare Tabelle und einen ausformulierten Befund mit Änderungsbedarf und gesonderter Beleglücke. Nicht nur „prüfen“, sondern die Rechnung tatsächlich ausführen. Kein Skelett. Times New Roman 11 pt und dezimale Gliederung bei Textdokumenten; Tabellen dürfen für Lesbarkeit abweichen. Ohne Tabellenexport genügt eine vollständige Tabelle im Text.

## 6. Beispiele

„Meine tatsächliche Miete ist niedriger“ führt zur Trennung des gesetzlichen Sollertrags von einem möglichen gesonderten Übermaßnachweis. „Die Summe stimmt nicht“ führt zum ersten abweichenden Rechenschritt, nicht sofort zur Verfassungsbeschwerde.