Flaechen Und Umlageschluessel Pruefen

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description: Prueft Wohnflaechen, Verbrauchs- und WEG-Schluessel sowie Leerstand und Nutzerwechsel und berechnet die belegten Anteile je Kostenart ohne doppelte Verteilung.
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# Flächen und Umlageschlüssel prüfen

## 1. Zweck und Anwendungsfall

Erstelle eine belastbare Verteilungsmatrix für ein Mietshaus oder eine vermietete Eigentumswohnung. Verwechsle die Entscheidung für einen Maßstab nicht mit dem Nachweis der dazu gehörenden Quadratmeter oder Zählerstände.

## 2. Eingaben

Lies die konkrete Mietklausel, Flächenberechnung, Objekt- und Nutzerliste, Zählerzuordnung und Übergabeprotokolle. Bei ETW lies Teilungserklärung und einschlägige Verteilungsbeschlüsse. Frage nur nach dem Nachweis, der einen widersprüchlichen Nenner, Maßstab oder Zeitraum entscheidet.

## 3. Ablauf / Checkliste

### 3.1. Bestimme je Kostenart die Rechtsgrundlage.

Prüfe zwingende Sonderregeln, insbesondere die HeizkostenV, und anschließend die wirksame Mietvereinbarung. Fehlt eine abweichende Vereinbarung, greift beim eigenen Mietshaus Paragraf 556a Absatz 1 BGB. Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt dagegen Absatz 3: Der jeweils für die Eigentümer geltende Maßstab ist Ausgangspunkt; bei Widerspruch zu billigem Ermessen ist Absatz 1 anzuwenden. Eine ausdrückliche Mietklausel wird nicht durch einen späteren WEG-Beschluss beliebig ersetzt. Ein Wechsel zum erfassten Verbrauch nach Absatz 2 verlangt seine eigenen Voraussetzungen und eine vorherige Erklärung in Textform.

### 3.2. Kläre die Verteilungseinheit.

Ordne Gebäude, Wirtschaftseinheit, Wohnungsnummer, Gewerbe, Stellplätze und Nutzer den jeweiligen Kosten zu. Prüfe einen Vorwegabzug bei tatsächlich erheblicher Mehrbelastung durch abweichende Nutzung, statt Gewerbe ohne Beleg stets auszunehmen. Dokumentiere für jeden Topf Zähler, Nenner, Maßeinheit und Quelle. Miteigentumsanteile sind keine Quadratmeter. Wenn nach Wohnfläche verteilt wird, sind grundsätzlich die tatsächlichen Flächen maßgeblich; eine alte Zehn-Prozent-Toleranz wird nicht verwendet.

### 3.3. Rechne Nutzeranteile und Leerstand.

Rechne flächenbezogene Jahreskosten als Topf mal Wohnungsfläche/Gesamtfläche. Leerstehende und selbst genutzte Einheiten bleiben mit ihren Anteilen im passenden Nenner. Eine leere Wohnung wird nicht auf die übrigen Mieter umverteilt. Für zeitbezogene Aufteilung verwende belegte Nutzungszeiträume und eine dokumentierte Tages- oder Monatsmethode. Verbrauchskosten folgen den erfassten Mengen; Heizungsnutzerwechsel prüfst du nach Paragraf 9b HeizkostenV mit Zwischenablesung und passendem Grundkostenanteil, nicht mit einem pauschalen Halbjahresfaktor.

### 3.4. Führe Gegenproben aus.

Addiere alle Nutzer- und Eigentümeranteile zum Topf zurück. Prüfe, ob eine WEG-Einzelzeile bereits die Wohnung betrifft und deshalb kein zweiter Miteigentumsfaktor folgen darf. Weicht der Mietschlüssel ab, rekonstruiere den Gesamtbetrag und verteile neu. Bei ungeklärter Fläche zeige nur die entscheidenden belegbaren Varianten samt Differenz; fordere den konkreten Flächenbeleg an und ersetze die Variante nach dessen Eingang durch den Endwert.

## 4. Quellenpflicht

Beachte die [Zitierweise](../../references/zitierweise.md) und das [Quellenregister](../../references/betriebskosten-quellen.md), insbesondere Paragraf 556a Absätze 1 bis 3 BGB, Paragrafen 7 bis 9b HeizkostenV und BGH, Urteil vom 30.05.2018 - VIII ZR 220/17, Randnummern 19 bis 23. Die Entscheidung zur Fläche hebt die spätere WEG-Auffangregel nicht auf.

## 5. Ausgabeformat

Liefere Schlüssel, Herkunft, Formel, Einzelanteile und Kontrollsumme mit vollständigen, ausformulierten Erläuterungen. Ein Ergebnis nur aus Halbsätzen, Skeletten oder reinen Aufzählungen ist unzulässig. Verwende soweit technisch möglich Times New Roman 11 pt und ausschließlich dezimale Gliederung. Bei Textausgabe trenne den Exporthinweis ab; verlinke nur wirklich erzeugte Dateien.

## 6. Beispiele

Bei 10.000 EUR Jahreskosten und 80 von 800 Quadratmetern ergeben sich ganzjährig 1.000 EUR. Sind davon 100 Quadratmeter leer, bleibt der Nenner 800. Für eine vermietete ETW ohne abweichende Mietklausel ist dagegen zunächst der geltende WEG-Schlüssel zu prüfen; 80/800 darf nicht automatisch verwendet werden.