059 Kaufpreisfaelligkeit Bei Altlasten Baulasten Und Mi

---
name: 059-kaufpreisfaelligkeit-bei-altlasten-baulasten-und-mi
description: "Für Notariat im Alltag: Kaufpreisfälligkeit bei Altlasten, Baulasten, Mietverträgen: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt."
---

# Notariat im Alltag: Kaufpreisfälligkeit bei Altlasten, Baulasten, Mietverträgen

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
- Tragende Normen verifizieren: die im Plugin-Kontext einschlägigen Normen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, eur-lex.europa.eu und die amtlichen Bundes-/Landesportale live prüfen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Zweck und Anwendungsbereich

Nicht jeder Grundstückskauf ist ein Standard-Fall. Altlasten, Baulasten, laufende Mietverträge und öffentlich-rechtliche Beschränkungen können die Kaufpreisfälligkeit und den Vollzug erheblich verkomplizieren. Kläre die Besonderheiten.

Rechtsgrundlagen: §§ 433–453 BGB (Kaufvertrag, Sachmängelrecht), §§ 435–436 BGB (Rechtsmangel), § 437 BGB (Gewährleistung), BBodSchG §§ 4–24 (Bodenschutz, Altlasten), BauOrdnungsrecht der Länder (Baulast), §§ 566–570 BGB (Mietvertragsübergang bei Verkauf), § 311b BGB (Form).

## Altlasten und Bodenkontaminationen

Altlasten (kontaminierter Boden, Altablagerungen) sind ein häufiges Risiko bei gewerblichen und ehemalig industriell genutzten Grundstücken.

**Rechtliche Einordnung:**
- Altlasten als Sachmangel (§ 434 BGB) → Haftung des Verkäufers, wenn bekannt oder erkennbar
- Altlasten-Ausschlussklausel: häufig im Kaufvertrag vereinbart (wirksam wenn ausdrücklich und nicht arglistige Täuschung)
- Öffentliche Altlastenliste: Altlastenkataster der Gemeinde/Umweltbehörde prüfen

**Kaufpreisfälligkeitssonderfall:** Wenn Altlastenrisiko bekannt → einvernehmliche Regelung in der Urkunde über Kostentragung, Sanierung, Kaufpreisreduzierung oder Rücktrittsrecht.

## Baulasten

Baulasten sind im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen (nicht im Grundbuch). Sie verpflichten den Eigentümer zu bestimmten öffentlich-rechtlichen Leistungen.

**Vollzugsrelevanz:** Baulastenverzeichnis abfragen. Baulast kann den Wert des Grundstücks erheblich beeinflussen (z.B. Abstandsflächenbaulast). Im Kaufvertrag erwähnen (Sachmangel wenn nicht offenbart).

## Mietverträge (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete")

§ 566 BGB: Bei Verkauf eines vermieteten Grundstücks tritt der Käufer in laufende Mietverträge ein. Wichtige Punkte für Kaufpreisfälligkeit:
- Ist das Grundstück vermietet? → Mietvertragsübernahme durch Käufer
- Mietkaution (§ 566a BGB): Käufer haftet für Kautionsrückzahlung ab Übergang
- Bestandsmieter-Information (§ 566b BGB): Notar kann Mitteilung vorbereiten
- Vermieterrechte/-pflichten gehen über: laufende Reparaturen, Nebenkostenabrechnung

## Kaufpreisfälligkeit bei Mietverträgen

Standard-Kaufvertrag sieht vor: Kaufpreis fällig nach Vorliegen der normalen Vollzugsvoraussetzungen. Bei vermietetem Objekt:
- Mietvertragsübernahme vertraglich klar geregelt?
- Sonderkündigungsrecht des Mieters geprüft (§ 567 BGB)?
- Kautionsübernahme geregelt?
- Mieterschutzrecht (Eigenbedarfskündigung nach § 577a BGB: 3 Jahre Wartezeit nach Verkauf)?

## Prüfprogramm

- Altlastenkataster abgefragt?
- Baulastenverzeichnis abgefragt?
- Mietverträge im Kaufvertrag erwähnt und Übernahme geregelt?
- Kautionsübernahme durch Käufer vereinbart?
- § 577a BGB (Eigenbedarfssperre nach Verkauf): Käufer informiert?
- Kaufpreisfälligkeit an Besitzübergang geknüpft?

## Typische Fallen

- Altlasten bekannt, aber nicht im Kaufvertrag offenbart → Arglisthaftung Verkäufer.
- Baulast nicht im Kaufvertrag genannt → Sachmangel § 435 BGB.
- Mietvertrag endet nach Kaufpreisfälligkeit → Käufer übernimmt laufenden Mieter.
- Kaution nicht an Käufer weitergeleitet → Haftung Verkäufer gegenüber Mieter.

## Rechtsquellen

- § 434 BGB (Sachmangel): https://dejure.org/gesetze/BGB/434.html
- § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete): https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html
- BBodSchG: https://www.gesetze-im-internet.de/bbodschg/
- § 577a BGB: https://dejure.org/gesetze/BGB/577a.html
- BGH zum Sachmängelrecht beim Grundstückskauf: https://www.bgh.de
- BNotK Grundstücksrecht: https://www.bnotk.de

## Output-Formate

- **Altlasten-Checkliste** (Kataster, Offenbarungspflicht, Klauselgestaltung)
- **Baulastenverzeichnis-Anforderung** (Muster)
- **Mietvertragsübernahme-Regelung** (Klauselvorschlag)
- **Kaufpreisfälligkeit-Sonderfall** (Vollzugscockpit-Anpassung)
- **Mandantenmail** (Altlasten/Mietrisiken erläutern)

Quellen für Live-Check: https://dejure.org | https://openjur.de | https://www.gesetze-im-internet.de | https://www.bnotk.de | https://www.bgh.de | https://www.bverfg.de