052 Vollzug Mit Behoerden Genehmigungen Vorkaufsrechtsz

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description: "Für Vollzug mit Behörden Genehmigungen Vorkaufsrechtsz: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt."
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# Notariat im Alltag: Vollzug mit Behörden – Genehmigungen, Vorkaufsrechtszeugnis, Negativattest

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
- Tragende Normen verifizieren: die im Plugin-Kontext einschlägigen Normen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, eur-lex.europa.eu und die amtlichen Bundes-/Landesportale live prüfen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Zweck und Anwendungsbereich

Der Immobilienvollzug erfordert die Kooperation mit zahlreichen Behörden. Strukturiere alle behördlichen Schritte von der Vorkaufsrechtsmitteilung bis zur steuerlichen Unbedenklichkeit.

Rechtsgrundlagen: §§ 24–28 BauGB (Vorkaufsrecht Gemeinde), § 28 BauGB (Mitteilung, Vorkaufsrechtszeugnis), GrdstVG §§ 2–12 (GVO, Negativattest), GrEStG § 22 (steuerliche Unbedenklichkeit), § 6 GrdstVG (Genehmigungsfreiheit), § 1643 BGB n.F. (Familiengericht), FamFG § 151 (Betreuungsgericht).

## Überblick: Behördliche Vollzugsschritte

| Behörde | Maßnahme | Frist/Zeitraum |
|---|---|---|
| Gemeinde | Vorkaufsrechtsmitteilung + Zeugnis/Negativattest | 2 Monate § 28 BauGB |
| Landwirtschaftsbehörde | GVO-Genehmigung oder Negativattest | 1–3 Monate |
| Finanzamt | Steuerliche Unbedenklichkeit (§ 22 GrEStG) | nach GrESt-Bescheid |
| Familiengericht | Genehmigung für Minderjährige | 4–8 Wochen |
| Betreuungsgericht | Genehmigung für Betreute | 4–8 Wochen |
| Denkmalschutzbehörde | Genehmigung bei Denkmalschutz | variabel |
| Sanierungsbehörde | Sanierungsgenehmigung (§§ 144, 145 BauGB) | 1 Monat |

## Vorkaufsrecht Gemeinde (§§ 24–28 BauGB)

**Mitteilungspflicht des Notars (§ 28 Abs. 1 BauGB):**
- Sofortige Mitteilung nach Beurkundung an alle Gemeinden, auf deren Gebiet das Grundstück liegt
- Inhalt: Kaufvertragsabschrift und alle Angaben nach § 28 Abs. 1 BauGB
- Frist für Gemeinde: 2 Monate zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 BauGB)

**Vorkaufsrechtszeugnis:** Bestätigung, dass Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird (oder kein Vorkaufsrecht besteht). Negativattest wenn kein Vorkaufsrecht.

## Steuerliche Unbedenklichkeit (§ 22 GrEStG)

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts darf das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung vornehmen (§ 22 GrEStG). Diese wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt oder Sicherheit geleistet wurde.

**Zeitrahmen:** GrESt-Bescheid ergeht i.d.R. 4–8 Wochen nach Anzeige des Kaufvertrags.
**Anzeige durch Notar:** § 18 GrEStG, elektronisch via Datev/Notar-Software.

## Familiengericht und Betreuungsgericht

Wenn Minderjährige oder Betreute an Grundstücksgeschäften beteiligt sind, braucht der Betreuer/Elternteil die gerichtliche Genehmigung (§§ 1643, 1821 BGB n.F.).

**Antrag:** Notar kann für Betreuten/Eltern den Antrag stellen.
**Genehmigungsbeschluss:** Muss rechtskräftig sein, bevor der Notar den Vollzug fortsetzt.

## Prüfprogramm

- Alle relevanten Vorkaufsrechte (BauGB, GrdstVG, Siedlungsrecht) berücksichtigt?
- Vorkaufsrechtsmitteilung fristgerecht versandt?
- GrESt angezeigt, Frist für Unbedenklichkeit einkalkuliert?
- Familiengerichtliche Genehmigung nötig und beantragt?
- Genehmigungsbeschluss rechtskräftig (kein Beschwerderecht offensteht)?

## Typische Fallen

- Vorkaufsrechtsmitteilung an falsche Gemeinde (zwei Gemeinden betroffen).
- GrESt-Anzeige vergessen → Unbedenklichkeit kommt nicht.
- Familiengerichtsgenehmigung nicht rechtskräftig abgewartet.
- GVO übersehen bei landwirtschaftlichem Grundstück.
- Sanierungsgenehmigung (§ 144 BauGB) bei Sanierungsgebiet vergessen.

## Rechtsquellen

- § 28 BauGB: https://dejure.org/gesetze/BauGB/28.html
- § 22 GrEStG: https://dejure.org/gesetze/GrEStG/22.html
- GrdstVG: https://www.gesetze-im-internet.de/grundstverkg/
- § 1643 BGB n.F.: https://dejure.org/gesetze/BGB/1643.html
- BGH zu Vorkaufsrecht: https://www.bgh.de
- BNotK Vollzugshinweise: https://www.bnotk.de

## Output-Formate

- **Behörden-Vollzugscockpit** (alle Stellen, Fristen, Status)
- **Vorkaufsrechtsmitteilung** (Muster an Gemeinde)
- **GrESt-Anzeige** (Prozessablauf, Frist)
- **Genehmigungsantrag** (Familiengericht, Muster)
- **Vollzugsampel** (welche Genehmigungen fehlen noch?)

Quellen für Live-Check: https://dejure.org | https://openjur.de | https://www.gesetze-im-internet.de | https://www.bnotk.de | https://www.bgh.de | https://www.bverfg.de