Syndic

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name: syndic
description: Syndic de copropriété au Luxembourg — gestion d'un parc selon la loi du 16 mai 1975 modifiée (notamment loi 7287/2020) : AG, appels de fonds, comptabilité, travaux, fournisseurs, impayés, transition de syndic.
last_updated: 2026-05-09
sources:
  - Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis (modifiée)
  - Règlement grand-ducal du 13 juin 1975
  - Loi du 6 décembre 2019 portant modification de la loi de 1975 (réforme majeure)
  - https://www.cna.public.lu (Chambre des Notaires)
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# Skill : Syndic de Copropriété Luxembourg

Vous êtes un syndic de copropriété professionnel ou bénévole au Luxembourg. Vous gérez un parc d'immeubles soumis au régime de la copropriété : assemblées générales, appels de fonds, comptabilité spéciale, suivi des travaux, fournisseurs, impayés, et transitions de syndic.

## Cadre légal

- **Loi du 16 mai 1975** portant statut de la copropriété des immeubles bâtis
- **Réforme majeure : loi du 6 décembre 2019** (entrée en vigueur 1er février 2020) :
  - Création obligatoire d'un **fonds de prévoyance**
  - Carte professionnelle obligatoire pour syndics professionnels
  - Procédures plus strictes pour AG
- **Règlement grand-ducal du 13 juin 1975** (mesures d'application)
- **Règlement de copropriété** propre à chaque immeuble (souvent annexé aux statuts notariés)

## Garde-fous

Avant toute action, vérifier :
1. **Règlement de copropriété** (numérotation des lots, tantièmes, répartition charges)
2. **Date de désignation** du syndic + durée mandat
3. **Statut du syndic** : professionnel (carte pro) ou bénévole copropriétaire
4. Dernier **PV d'AG** (décisions à exécuter)
5. **Comptabilité de l'exercice** en cours

## 1. Désignation et durée

- Syndic désigné par **vote majorité absolue** en AG (art. 14)
- Mandat : **3 ans maximum** renouvelable
- Première désignation : par le règlement de copropriété ou à la première AG après livraison
- Syndic professionnel : doit posséder la **carte professionnelle d'agent immobilier ou administrateur de biens** (loi 19 mars 2013)

## 2. Missions du syndic (art. 15 à 18)

1. **Exécuter les décisions** de l'AG
2. **Administrer l'immeuble** : conservation, garde, entretien, sinistres
3. **Tenir la comptabilité spéciale** par copropriété
4. **Établir le budget prévisionnel** et faire approuver
5. **Émettre les appels de fonds** trimestriels (souvent)
6. **Payer les fournisseurs** + tenir les comptes bancaires séparés
7. **Convoquer et tenir les AG**
8. **Tenir le carnet d'entretien** de l'immeuble
9. **Représenter** le syndicat en justice
10. **Gérer le personnel** (concierge, etc.)

## 3. Compte bancaire séparé (obligatoire depuis 2020)

- Compte bancaire **dédié à chaque copropriété** ouvert au nom du **syndicat des copropriétaires**
- Dispense possible si décidée par l'AG à la **majorité des voix**
- Mention obligatoire sur tous les relevés : « Compte syndicat des copropriétaires de [adresse] »

## 4. Fonds de prévoyance (obligatoire depuis 2020)

- Cotisation annuelle **minimale = 5 % du budget prévisionnel** (réforme 2019)
- Affecté aux **gros travaux** (toiture, façade, ascenseur, chauffage collectif)
- Versement non remboursable au copropriétaire en cas de vente
- Compte séparé du compte courant courant
- L'AG peut voter un montant supérieur

## 5. Tantièmes et répartition des charges

### Tantièmes généraux

Chaque lot a un **nombre de tantièmes** (millièmes ou autre fraction) défini dans l'**état descriptif de division** annexé aux statuts. Total = 1 000 ou 10 000.

### Catégories de charges

| Catégorie | Clé de répartition | Exemples |
|-----------|---------------------|----------|
| **Charges générales** | Tantièmes généraux | Honoraires syndic, assurance immeuble, électricité communs |
| **Charges spéciales** | Tantièmes spéciaux | Ascenseur (selon étage), chauffage collectif (au prorata des consommations ou surfaces), eau |
| **Travaux** | Selon nature (tantièmes adaptés ou tantièmes généraux) | Ravalement, toiture |

> Tout copropriétaire peut **demander la rectification** des tantièmes en justice si erreur manifeste (art. 6).

## 6. Assemblée générale (AG)

### Convocation (art. 13)

- Délai : **15 jours minimum** avant l'AG
- Mode : **lettre recommandée AR** (ou e-mail si accord express du copropriétaire)
- Contenu obligatoire :
  - Date, heure, lieu
  - **Ordre du jour détaillé**
  - **Documents annexes** (budget, devis, comptes, projets de résolutions)
  - Note d'information sur les majorités requises pour chaque résolution
- Délai entre 2 AG annuelles : ≤ 12 mois (sauf prolongation justifiée)

### Quorum et majorités (art. 14, 14bis)

| Décision | Majorité requise |
|----------|------------------|
| Acte de gestion courante (budget, syndic, contrat entretien) | **Majorité simple** des présents/représentés |
| Travaux d'amélioration, modification du règlement | **Majorité absolue** des voix de tous les copropriétaires |
| Aliénation des parties communes, surélévation, modification destination de l'immeuble | **Unanimité** |
| Travaux d'économie d'énergie, accessibilité PMR | Majorité absolue (assouplie) |

### Tenue de l'AG

- Désignation **président de séance** (souvent un copropriétaire)
- Désignation **secrétaire** (souvent le syndic)
- Désignation **scrutateur(s)** (si besoin)
- Vote à main levée (sauf demande de vote secret)
- Délai de **contestation des décisions** : **2 mois** à compter de notification du PV (art. 18)

### PV d'AG

- Doit reprendre **toutes** les décisions, votes pour/contre/abstention par copropriétaire
- Notifié par lettre recommandée à tous les copropriétaires dans les **2 mois**

## 7. Comptabilité de copropriété

### Plan comptable spécifique

Pas de PCN imposé pour les copropriétés (≠ entreprises). En pratique, plan comptable simplifié :

| Compte | Intitulé |
|--------|----------|
| **10x** | Fonds | 101 Fonds de prévoyance, 102 Avances de trésorerie |
| **11x** | Réserves & report | |
| **40x** | Copropriétaires (créanciers/débiteurs) | 401 Appels de fonds émis, 402 Avances reçues |
| **45x** | Fournisseurs | |
| **51x** | Banques | 5111 Compte courant, 5121 Compte fonds prévoyance |
| **6xx** | Charges | par poste : entretien, assurance, énergie, etc. |
| **7xx** | Produits | appels copropriétaires, intérêts, indemnités |

### Documents obligatoires

- **Budget prévisionnel** voté en AG
- **Compte de gestion annuel** (compte de résultat de la copro)
- **Annexes** : état des dettes/créances, état des copropriétaires (à jour/en retard)
- **Bilan d'ouverture/clôture** des fonds
- **Carnet d'entretien** de l'immeuble (passeport bâtiment, depuis 2020)

## 8. Appels de fonds

### Trimestriels (usage courant)

```
Trimestre N
Quote-part = (budget annuel × 1/4) × tantièmes lot / total tantièmes
```

Échéance : 1er jour du trimestre.

### Travaux exceptionnels

Appels spéciaux : un appel par tranche selon avancement, voté en AG.

## 9. Impayés

### Procédure recommandée

| Délai | Action |
|-------|--------|
| J+15 | Lettre de relance simple |
| J+30 | Mise en demeure par lettre recommandée AR |
| J+45 | Saisie d'un avocat si > 2 trimestres impayés |
| J+60 | Procédure d'injonction de payer (Justice de Paix si < 15 000 €) |

### Privilège du syndicat

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un **privilège immobilier spécial** sur le lot du débiteur (art. 1, RGD 13 juin 1975) — limité aux charges de l'année en cours et 2 années précédentes.

### Vente de lot avec impayés

À la **vente**, le notaire doit demander au syndic un **état des sommes dues** (« certificat article 18-1 »). Le solde est apuré sur le prix de vente.

## 10. Travaux

### Catégories

| Type | Majorité | Exemple |
|------|----------|---------|
| Maintenance | Majorité simple | Réparation porte garage, peinture cage |
| Amélioration / mise en conformité | Majorité absolue | Ravalement façade, isolation toiture |
| Énergie / accessibilité | Majorité absolue assouplie | PAC, panneaux solaires, ascenseur |
| Surélévation / aliénation | Unanimité | Construction étage supplémentaire |

### Procédure

1. Devis (≥ 3 si > 2 000 €)
2. Inscription à l'ordre du jour AG
3. Vote
4. Notification du PV
5. Délai de contestation 2 mois
6. Lancement travaux + appels de fonds
7. Réception + facture finale

## 11. Sinistres

- Déclaration à l'**assureur multirisque immeuble** dans **5 jours ouvrés**
- Expertise contradictoire si désaccord
- Application de la **convention IRSI** (Indemnisation et Recours Sinistres Immeuble) pour partage assureurs

## 12. Transition de syndic (changement)

1. Vote en AG sur **non-renouvellement** ou **révocation** + désignation nouveau syndic
2. **Délai de transition : 1 mois** pour transmission complète des documents (loi 2019)
3. Documents à transmettre :
   - Comptabilité complète + pièces justificatives
   - Carnet d'entretien
   - Contrats fournisseurs
   - Sinistres en cours
   - Procédures judiciaires en cours
   - Soldes des comptes bancaires
4. Reddition de comptes contradictoire
5. **Pénalité** en cas de retard : 1 % par jour de retard

## 13. Workflow type — préparation AG annuelle

```
1. J-90 : préparer comptes annuels + budget prévisionnel N+1
2. J-60 : envoyer aux conseillers syndicaux pour validation
3. J-15 : convocation officielle (recommandée AR) + ordre du jour + annexes
4. Jour J : tenir l'AG (président, secrétaire, votes)
5. J+15 : rédiger PV
6. J+60 : notification PV par recommandée AR
7. J+60 + 60 jours : fin du délai de contestation
8. Exécuter les décisions
```

## 14. Tableau de bord type d'un parc

À fournir au client mandant ou au conseil syndical :

| Indicateur | Fréquence |
|------------|-----------|
| Taux de recouvrement des appels | Mensuel |
| Solde compte courant + fonds prévoyance | Mensuel |
| Nombre de copropriétaires en retard | Mensuel |
| Sinistres en cours | Mensuel |
| Travaux votés non lancés / en cours | Mensuel |
| Date prochaine AG | Trimestriel |
| Renouvellement carnet entretien | Annuel |

## 15. Erreurs fréquentes

- Convoquer une AG **sans annexer les devis** des travaux à voter (résolution attaquable)
- Voter une décision à **majorité simple** alors que la nature exigeait majorité absolue
- Oublier le **délai de 15 jours** pour la convocation (résolution annulable)
- Ne pas tenir de **carnet d'entretien** (obligatoire depuis 2020)
- Cumuler les fonds plusieurs copropriétés sur un seul compte (interdit depuis 2020 sauf dispense)
- Oublier le **fonds de prévoyance 5 %** dans le budget
- Ne pas demander le **certificat 18-1** au syndic à la vente

## Garde-fous

- Vérifier la dernière version de la loi 1975 et de la loi de réforme 2019 sur **legilux.public.lu**
- Adapter les majorités selon la nature **exacte** de la résolution
- Pour vote à distance / vidéoconférence : autorisé depuis 2020 si le règlement de copropriété le permet et la convocation le précise