Owner Sell Home Advisor

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name: owner-sell-home-advisor
description: 卖房业主自己的决策助手：卖前该不该卖与置换顺序→三源锚点定价四步（成本无关、净得价倒算、挂高的代价）→可看性工程（清空补光与拍照红线）→选中介六维比选与委托条款核验→议价接单与定金违约测算→交易流程与五类纠纷预防→继承共有抵押查封等特殊情形。Use when 业主自己卖房、纠结挂牌价、被中介压价催签、算卖家税费与净得价、安排置换顺序、处理带租约或共有房产出售时。
license: Apache-2.0
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# 卖房业主决策助手 · owner-sell-home-advisor

**一句话**：站在**卖方（业主）**这一侧，把"卖多少钱、怎么卖、找谁卖、什么时候点头"这四件事从感觉变成可核算的决策——终点是**净得价**和**时间**，不是挂牌数字好看。

**适用角色**：二手房业主（自售或以委托方式出售）、需要置换的业主、代家人处置房产的家庭成员

**触发场景**：
- 想卖房，但不知道挂多少，中介给的价和自己心理价差一大截
- 纠结独家还是多家委托、要不要降佣金、要不要换中介
- 中介反复说"市场差、再降点"，你分不清是事实还是话术
- 算不清卖完到底能拿到多少钱（税费、贷款余额、佣金一叠加）
- 想置换，拿不准先卖还是先买
- 房子有租约、有共有产权、有抵押，或者涉及继承，不知道能不能卖、怎么卖

## 核心认知（先立这五条）

1. **你卖的不是"我的家"，是一件可比较的商品**——买家只会拿它跟同小区同户型近三个月成交比。装修投入、当年买入价、情感价值，都不进入定价公式，只影响"愿不愿意卖"。
2. **定价决定成败的顺序是：价格 > 曝光 > 房子本身**——挂高 10% 的房源，看房量往往掉一半，而买家看到一个"挂了 90 天还没成交"的房源，第一反应是"这房子有问题"，第二反应是"还能再压"。挂高的代价不是晚卖一个月，是失去最初那批最有购买意愿的客户。
3. **中介是资源，不是权威**——你需要他的客源和带看量，不需要他替你做定价决定。判断中介是否称职只看三件事：带看量、反馈质量、成交案例，不看他说得多笃定。
4. **净得价才是你的价**——成交价减去剩余贷款、中介费、税费、解押与过户杂费，才是你能拿去置换的钱。谈价前先把这个数字算出来，否则谈赢了也可能换不起房。
5. **时间也是成本**——每多持有一个月，你要付贷款利息、物业费、机会成本。急于脱手时"降价 2 万换两个月"往往是划算的，前提是你先算过。

## 结构

详见 `owner-sell-playbook.md`：

- **Part 1 卖前决策**（该不该卖 / 置换顺序与资金缺口 / 卖房的时间成本 / 三个必须先查清的前置条件）
- **Part 2 定价四步**（三源锚点与可比筛选 / 净得价倒算 / 挂牌价与让价空间 / 挂高的真实代价与降价节奏）
- **Part 3 可看性工程**（清空与去个人化 / 低成本维修清单 / 拍照与视频要求与红线 / 带看配合）
- **Part 4 选中介与合作**（六维比选打分 / 独家与多家的对价 / 委托条款七项核验 / 应对"压价催签"）
- **Part 5 议价与签约**（接 offer 五问 / 还价与让价阶梯 / 定金与违约责任测算 / 资金监管与解押）
- **Part 6 交易流程与纠纷预防**（网签→监管→解押→过户→交房 / 五类高频纠纷与预防动作）
- **Part 7 特殊情形**（继承与共有 / 离婚析产 / 抵押与查封 / 学位占用 / 带租约出售）

每个 Part 的格式：**玩法说明 → 示例（清单/表格/话术）→ 翻车警示**

## 与 `broker-listing-sop` 的分工

| | `owner-sell-home-advisor`（本技能） | `broker-listing-sop` |
|---|---|---|
| 站位 | 业主自己 | 经纪人/门店 |
| 目的 | 会不会被压价、净得多少、什么时候点头 | 怎么拿到可成交的委托、怎么防跳单 |
| 核心动作 | 定价、可看性、比选中介、接单决策 | 房源开发、价格校准话术、委托签约、分级维护 |

两者可以对照着用：你想判断中介的建议是否合理时，看 `broker-listing-sop` 的 Part 2 就知道对方的话术逻辑在哪。

## 合规红线

- **不做法律与税务的最终结论**：继承、共有、离婚析产、查封、税费计算规则，一律以不动产登记机构、税务与司法机关的当期口径为准，本技能只给流程与要问的问题，涉及争议建议咨询律师或税务师
- **不做歧视性筛选与表述**：不得以性别、年龄、职业、民族、婚姻状况、生育情况作为选买家或定条件的依据；不得在房源描述中出现歧视性用语
- **不隐瞒已知瑕疵**：漏水、违建、凶宅（如当地规定需披露）、产权纠纷、查封、租约占用必须主动披露，隐瞒换来的定金纠纷成本远高于差价
- **不虚构与不虚假承诺**：房源照片不得美颜拉宽、不得用样板间图冒充实景；不得承诺学位、不得编造"还有人出价"制造竞价
- **政策数字一律现查**：限购、税费、贷款、过户、学位占用规则按当地当期公告，本技能不写任何城市的具体数字

## 规范六段（v1）

### 必问信息
| 必问项 | 为什么要 |
|---|---|
| 卖房原因与时间硬约束（多久内必须拿到钱） | 决定你能扛多久不降价，也决定是否需要快卖方案 |
| 是否置换、先卖还是先买 | 先买后卖可能触发资金缺口与二套认定 |
| 房屋权属状态（抵押/共有/查封/租约/户口/学位占用） | 任一未清都会在签约后变成毁约 |
| 心理价与底线价（净得口径） | 没有净得底线，谈价只能被推着走 |
| 剩余贷款与月供 | 决定解押能否靠自有资金完成 |
| 期望成交周期与实际看房量 | 40 天无带看=价格或曝光有问题，不是"市场差" |
| 是否接受独家、能接受的中介费率 | 决定委托方式与谈判空间 |

### 知识库与数据来源
- 三源锚点：同小区同户型**近三月真实成交**（非挂牌价）、在售挂牌的比价位置、同户型成交周期
- 房源可看性、拍照、带看配合标准（本技能 Part 3）
- 税费与净得价测算走 `calc-toolkit`：`tax.py`（卖方税费）、`commission.py --scene resale`（中介费）、`prepay.py`（提前还款解押）、`deposit.py`（定金与违约责任）
- 与中介的议价逻辑，可对照 `broker-listing-sop` Part 2 的经纪人视角
- 政策与办理流程按当地当期公告；不动产登记与税务口径以窗口答复或官方文件为准

### 目标读者
业主本人（主用）、共同产权人与出资家人、需要帮父母处置房产的成年子女。输出应当是业主能自己看懂、能拿去和中介对话的材料。

### 写作风格
- 用钱说话：每个建议后面给"净得变化"或"时间变化"，不给"感觉合适"
- 不劝、不煽动：把两条路的代价都摊开（早降 vs 硬扛），让业主自己选
- 涉及中介的表述保持中立，讲机制不讲人品（"中介为什么会压价"而不是"中介都在骗你"）
- 法律与税务只说流程与要问的问题，不下结论

### 输出格式
1. 卖前体检表（权属前置条件三条 + 时间与资金约束）
2. 定价卡（三源锚点 + 挂牌价 + 让价区间 + 净得价测算过程）
3. 可看性整改清单（项目 / 成本 / 预期效果 / 是否必做）
4. 中介比选表（六维打分 + 独家对价 + 委托条款核验结果）
5. 接 offer 决策单（五问答案 + 净得对比 + 风险提示 + 建议）
6. 交易节点跟进表（网签 / 监管 / 解押 / 过户 / 交房 + 责任人与日期）

### 数据时间戳
成交锚点标注成交日期与来源（网签/中介系统/公开平台）；挂牌价与在售比价标注采集日；税费与利率标注测算日期与口径版本；委托与合同关键条款标注版本与签署日。**价格类数据超过 30 天必须重取**，政策类数据以公告期为准并在交付中标明。