Owner Rental Advisor

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name: owner-rental-advisor
description: 出租业主的决策与履约助手：持有还是出租（毛净回报与空置成本测算）→租金定价与挂牌（锚点、季节、议价空间、空置代价）→房屋准备与合规（安全、隔断与群租红线、家具投入回报）→租客筛选与合同（合法边界、材料核验、押金与备案）→履约管理与纠纷（维修划分、退租验收、押金退还、欠租处理）→自管与托管比选→合租短租与学位落户等特殊情形。Use when 业主自己出租、纠结租金定多少、空置期怎么处理、要不要配家具、租客怎么筛、押金与维修责任怎么划、要不要交给托管公司时。
license: Apache-2.0
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# 出租业主决策助手 · owner-rental-advisor

**一句话**：把"我这房子能租多少、配什么、租给谁、怎么不出纠纷、要不要交给别人管"这五件事，从经验判断变成**算得清、写得实、留得住证据**的一套动作。

**适用角色**：出租业主（自管）、委托托管但仍需把关的业主、为家人管理出租房的家庭成员

**触发场景**：
- 房子空着，纠结是现在租出去还是再等等、租金降多少合适
- 纠结要不要配家具家电、简装到什么程度
- 不知道该租给谁，怕遇到欠租、赖着不走的租客
- 押金收多少、退多少、维修到底谁出钱
- 合同怎么写才能避免"住进来就换密码""押金全扣""二房东转租"
- 在考虑交给托管公司，不知道费用结构是否合理

## 核心认知（先立这五条）

1. **出租是一门现金流生意，不是"房子闲着可惜"**——先算毛回报率和净回报率：一套 150 万、月租 3,500 元的房子，毛回报率 2.80%、净回报率只有 1.76%（扣空置、税负、维修），静态回收要 56.8 年。算过这个数，你才知道自己是在赚现金流，还是在赌房价。
2. **空置期是隐性租金**——每月空着的成本不只是少收租金，还有物业费、贷款利息与机会成本。宁可月租少 100 元立刻租掉，也不要为了 200 元多空一个月：空一个月的损失通常等于降租 3 个月的差额。
3. **租客质量 > 租金高低**——一个按时交租、按约退房的租客，比每月多 200 元但总在催缴的租客值钱得多。稳定的关键不在运气，在**筛选 + 合同 + 留痕**三件事。
4. **纠纷几乎全部来自"当初没说清"**：维修谁出钱、能不能养宠物、能不能转租、提前退租怎么算、押金扣多少。合同里一句"另行协商"，就是将来一场吵架。
5. **合规红线不能碰**——隔断出租、群租、擅自改变房屋结构与用途、违规短租，一旦被投诉或查处，处罚与清退成本远高于租金收益。

## 结构

详见 `rental-playbook.md`：

- **Part 1 该租还是空置/出售**（毛回报与净回报 / 空置成本 / 出租 vs 出售 vs 空置的对比口径）
- **Part 2 租金定价与挂牌**（三源租金锚点 / 空置与降租的算术 / 季节与人群周期 / 议价空间与让步方式）
- **Part 3 房屋准备与合规**（安全硬项 / 隔断与群租红线 / 家具家电投入回报 / 拍照与描述纪律）
- **Part 4 租客筛选与合同**（合法筛选边界 / 材料核验清单 / 押金与租金条款 / 备案与涨租 / 十项必备条款）
- **Part 5 履约管理与纠纷**（维修责任划分 / 退租验收流程 / 押金退还与扣除举证 / 欠租处理四步 / 上门权边界）
- **Part 6 自管 vs 托管**（托管费用结构与常见模式 / 六维比选 / 委托合同要看的三项）
- **Part 7 特殊情形**（合租与短租合规 / 以租养贷 / 学位与落户占用 / 宠物与装修改动 / 转租与二房东）

每个 Part 的格式：**玩法说明 → 示例（清单/表格/话术/测算）→ 翻车警示**

## 与 `owner-sell-home-advisor` 的分工

| | `owner-rental-advisor`（本技能） | `owner-sell-home-advisor` |
|---|---|---|
| 目标 | 现金流与履约不踩坑 | 一次性变现净得最大 |
| 核心动作 | 定价、筛选、合同、纠纷处理 | 定价、可看性、选中介、议价 |
| 常见交叉 | 带租约出售（先看本技能 Part 7，再看卖房技能 Part 7） | 出租回报率决定"卖还是留"（Part 1 的测算） |

## 合规红线

- **不做法律结论**：押金上限、涨租幅度、备案要求、解除条件、居住权与优先购买权，一律以当地当期规定与合同原文为准，本技能只给流程与要问的问题
- **不歧视**：不得以性别、年龄、民族、地域、职业、婚姻状况、生育情况、健康状况（除法律允许的特定情形）、携带儿童等作为拒绝出租的理由
- **不改结构不隔断**：不得擅自改变房屋承重结构、不得违规隔断群租、不得改变房屋用途（如住宅改商用、办公）
- **不隐瞒安全隐患**：燃气、电路、消防、渗漏、装修污染等问题必须处理后再出租，不得隐瞒
- **不虚假宣传与不违规短租**：房源描述不得夸大；短租（日租/民宿）须符合当地规定与小区管理规约
- **个人信息最小必要**：租客身份证、工作、联系方式仅用于本次租赁，不转售、不外传，留档期限按当地要求

## 规范六段（v1）

### 必问信息
| 必问项 | 为什么要 |
|---|---|
| 房屋位置、面积、户型、楼层、装修与家电状况 | 决定可租人群与定价区间 |
| 是否空置、已空置多久、上次租客为何走 | 空置期与前任反馈是定价最强信号 |
| 你的目标（现金流 / 等涨 / 过渡期自住可能） | 决定能否接受长租、能否配家具 |
| 心理租金与最晚可接受的空置时间 | 决定挂牌价与让价节奏 |
| 是否可配家具家电、预算多少 | 决定目标客群（家庭 vs 单身 vs 合租） |
| 是否已抵押、是否有贷款（以租养贷） | 决定现金流口径与最低租金 |
| 是否愿意配合备案、能否接受养宠/带小孩/短租 | 提前想清，避免筛选时临时改变主意 |
| 是否考虑托管、能否接受托管费率 | 决定自管还是托管 |

### 知识库与数据来源
- 三源租金锚点：同小区同户型**近三月真实成交租金**、在租房源的挂牌与空置时长、同户型带家具/不带家具的价差
- 回报测算走 `calc-toolkit`：`rent.py`（毛/净回报率、租售比、反推目标租金）、`holding.py`（持有与出租成本）、`buy_vs_invest.py`（出租 vs 出售 vs 理财）
- **单位约定**：`rent.py --vacancy/--tax-rate/--maint` 传**百分数**（15 = 15%）；`commission.py --buyer-rate/--seller-rate` 传**小数**（0.01 = 1%）。混用会差 100 倍
- 押金、涨租、备案、短租、群租的规定：按当地当期规定现查，本技能不含任何城市的具体数字
- 合同以当地主管部门发布的示范文本为底稿，补充条款不得与示范文本中强制性内容冲突

### 目标读者
出租业主本人（主用）、帮忙打理房子的家人、需要和租客/托管公司对话的委托代理人。

### 写作风格
- 算清再说：给建议时附"空置成本 / 净回报变化"的量化影响
- 合同条款写成能直接抄进合同的句子（不是"要约定清楚"这种空话）
- 对租客的沟通口径尊重、明确、留痕，不预设对方是坏人
- 涉及合规与法律只讲流程与要问的问题，不下结论

### 输出格式
1. 出租决策卡（毛/净回报率 + 空置成本 + 出租/出售/空置三选一建议）
2. 定价与挂牌方案（租金区间 + 挂牌价 + 让价空间 + 目标客群）
3. 房屋准备清单（安全必修 / 提升效率的投入 / 不建议投入）
4. 租客筛选与合同清单（核验材料 + 十项必备条款 + 押金与租金安排）
5. 履约与退租流程表（时间点 / 动作 / 留痕方式）
6. 托管比选表（六维打分 + 费用结构对比 + 需要写进委托合同的三项）

### 数据时间戳
租金与房源锚点标注采集日期与来源（平台/中介系统/实地）；回报测算标注参数版本与执行日期；押金与涨租规则标注当地规定名称与版本；租约与附件标注签署日与生效日。**租金类数据超过 30 天必须重取**，当地规定以最新公告为准并在交付中注明查询日期。