Calc Toolkit

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name: house-calc-toolkit
description: 房产公共计算工具包：房贷月供（组合贷/等额本息本金）、二手房交易全成本（税4项+费6项买卖分账）、一手房交易成本（契税/维修基金/首年物业/登记工本费）、楼层差价与折扣叠加。全国35城规则库三层引擎（全国默认→城市/区县→我的模板）+--set即时覆盖，每个数字带来源可追溯。Use when 用户问房贷月供、买房税费、新房交房费用、楼层差价或折扣叠加测算。
license: Apache-2.0
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# house-calc-toolkit · 房产公共计算工具包

零依赖 Python 工具（任何电脑有 Python3 即可跑），服务所有身份端：购房者、经纪人、案场销售、渠道、自媒体博主的算数场景。

## 快速上手

```bash
python3 skills/calc-toolkit/mortgage.py --price 1500000 --downpay 30 --years 30 --city 昆明
python3 skills/calc-toolkit/tax.py --price 1500000 --area 89 --city 昆明 --first 1 --held 6 --unique 1   # 二手全成本
python3 skills/calc-toolkit/newhome.py --price 1500000 --area 100 --city 昆明 --first 1                  # 一手全成本
python3 skills/calc-toolkit/floor.py --price 25000 --area 100 --floor 15 --top 30 --floor-adj 300 --d 98 --d 99 --pay one_time
```

## 工具清单（19/20，1件砍掉）

> 原计划20件，其中"分销结算单核对器"因各地结算口径不统一砍掉（08-31定盘）——19件已全部完成。

| # | 工具 | 脚本 | 场景 |
|---|---|---|---|
| ⑦-1 | 房贷月供计算器 | `mortgage.py` | 商贷/公积金/组合贷 × 等额本息/本金，利息对比、首付档校验 |
| ⑦-2 | 二手房交易全成本测算 | `tax.py` | 税4项（契税/增值税及附加/个税/印花税）+ 费6项（中介2%/交易手续费/登记/评估/赎楼/土地收益金），买卖分账 |
| ⑦-6 | 一手房交易成本测算 | `newhome.py` | 契税140㎡线 + 维修基金（物业类型三档×城市档：昆明高层90、佛山南海85/91/107）+ 首年物业预存 + 不动产登记工本费 |
| ⑥ | 首套二套认定 | `status.py` | 商贷/公积金/契税三口径分判（认房不认贷=2023-08三部门口径），卖一买一换仓推演，联动下游工具参数 |
| ⑦-15 | 楼层差价+折扣叠加 | `floor.py` | 楼层加价 × 折上折 × 付款折扣，折扣真伪校验（防"先涨后折"） |
| ⑦-16 | 公积金贷款额度测算 | `fund.py` | 四限取最低（上限封顶/房价成数/还贷能力/余额倍数×缴存时间系数），多子女/绿建/人才上浮，组合贷缺口提示；昆明=2026-04-07新政（单70/双100，叠加至150万） |
| ⑦-17 | 佣金/提成试算 | `commission.py` | 二手中介费买卖分账（昆明买2%卖1%）×活动折扣；新房渠道阶梯点位**双算法对账**（全额跳档vs分段累进）；客户返佣+团队分佣一条龙 |
| ⑦-18 | 得房率与单价换算 | `efficiency.py` | 建面↔套内↔公摊↔使用面积链+双向反推；单价双向换算；**双盘套内口径比价照妖镜**（防"建面便宜"幻觉）；物业类型五档得房率参考 |
| ⑦-19 | 租金回报率 | `rent.py` | 租售比（国际1:200~300）/毛净回报率/回收年限；五档坐标（价值线5%/回本线3%/50城均值2.06%/存款1.55%/商贷利率=以租养贷判定）；目标回报率反推 |
| ⑦-20 | LPR变动影响 | `lpr.py` | 重定价测算（合同加点不变，定价基准=旧利率−加点自动还原）；±10/25/50BP情景沙盘；重定价周期3/6/12选择建议（央行2024-11机制，存续期仅改一次）；官方锚点145元/5.2万校验 |
| ⑦-21 | 持有成本 | `holding.py` | 自住全成本（物业+取暖+**资金占用隐性成本**）；出租净现金流（空置/中介费/综合征收率2.5%）；5年累计；北方城市档取暖费（北京24元/㎡·季） |
| ⑦-22 | 买房vs理财 | `buy_vs_invest.py` | 期末净资产对决（现金流两端对齐）；三情景对比表；**打平涨幅反推**（房价年均涨多少才不输理财，理财1.98%=2025年报历史新低口径）；租金贡献/杠杆敏感度 |
| ⑦-23 | 面积误差补退 | `area_error.py` | **3%红线法定兜底口径**（销售管理办法第20条+司法解释第14条）；≤3%据实结算；>3%退房权提示+大了白送/小了双倍返还双分支；显失公平条款提示（民法典497条） |
| ⑦-24 | 违约金/定金 | `deposit.py` | 定金罚则（民法典586/587：20%红线/双倍返还/超出部分原额处理）；定金vs违约金**择一比较**（588条）；延期交房日万分之N测算；585条酌减30%参考线 |
| ⑦-25 | 房龄与贷款年限 | `loanterm.py` | **三线取短**（上限线/房龄线40/年龄线65）；商贷/公积金（退休+5口径）；房龄递减表每5年；--years-later 未来视角 |
| ⑦-26 | 楼面价与货值 | `floor_price.py` | 亩→㎡→计容（FAR）→楼面价→总货值；**地货比**安全线（<0.4安全/>0.6偏险）；--sellable 可售比例 |
| ⑦-27 | 日照楼间距 | `spacing.py` | 冬至正午物理口径（高度角=90−纬度−23.45°，系数=1/tan）；达标判定+**被挡楼层测算**；纬度城市档（昆明1.13/北京1.99/哈尔滨2.64）；GB50180标准提示 |

## 规则四层引擎（每个数字可追溯）

```
层1 全国默认档（rules/cities.yaml → default）
      ↓ 被覆盖
层2 城市档（35城）→ 区县档（districts）
      ↓ 被覆盖
层3 我的模板（--save-template / --template）
      ↓ 被覆盖
层4 --set 即时覆盖（任何参数当场改，来源表如实标注）
```

- 未内置城市：自动套全国默认档并明确提示（不装懂）
- 每项输出末尾附「参数来源表」：这个数字来自哪个城市档、哪个时点
- 政策变了只改 `rules/cities.yaml`，工具代码不动

详细说明见包内 `README.md`。