Temel Kavramlar Ve Sistem

---
name: temel-kavramlar-ve-sistem
description: "Taşınmaza ilişkin bir işi ilk kez ele alırken; talebin ayni hakka mı borç ilişkisine mi idari boyuta mı dayandığını, hangi sözleşme/dava tipinin söz konusu olduğunu ayırmak ve doğru hukuki temeli kurmak için kullanılır."
---

# Temel Kavramlar ve Gayrimenkul İşlem Sistematiği

## Görev
Önündeki taşınmaz işini doğru eksene oturtmak: talebin ayni hakka mı (mülkiyet, irtifak, rehin), borç ilişkisine mi (satış vaadi, inşaat, kira), yoksa kamusal/idari boyuta mı (imar, kamulaştırma, kat mülkiyeti) dayandığını belirlemek. Doğru nitelendirme; şekil, süre, görev-yetki ve ispatın tamamını belirler.

## Soğuk başlangıç (intake)
- Taşınmazın türü ne: arsa, tarla, bina, bağımsız bölüm (daire/dükkân), devre mülk?
- Müvekkilin talebi tapuyu/mülkiyeti elde etmek/iptal ettirmek mi, para/tazminat mı, yoksa bir kullanımı durdurmak/sağlamak mı?
- İşin dayanağı bir sözleşme mi (satış vaadi, inşaat, kira), bir tapu kaydı mı, yoksa idari bir işlem mi (imar, kamulaştırma)?
- Tapu kaydı kimin adına; üzerinde ipotek, haciz, şerh, beyan var mı?

## Denetim şeması
1. **Eksen tespiti**: Mülkiyet ve sınırlı ayni haklar mutlaktır, herkese karşı ileri sürülür ve sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabidir. Buna karşılık satış vaadi, inşaat ve kira nispi (borç) ilişkileridir; tek başlarına ayni hak doğurmaz.
2. **Kazanım kuralı**: Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapuya tescille kazanılır (TMK m.705/1, m.1021). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma tescilden önce kazandırır (m.705/2). Bu ayrım, satış vaadi alacaklısının doğrudan malik olamayacağını; tescil davası gerektiğini gösterir.
3. **Şekil süzgeci**: Mülkiyeti devir sözleşmeleri resmî senetle (tapu önünde) yapılır (TMK m.706; TBK m.237). Satış vaadi noterde resmî şekle tabidir (TBK m.29; Noterlik K. m.60/3) ve tapuya şerh edilebilir (TMK m.1009). Şekle aykırılık kural olarak kesin hükümsüzlüktür (TBK m.27).
4. **Takyidat haritası**: Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh (satış vaadi, kira), beyan ve kat irtifakı/mülkiyeti durumu işin tüm seyrini etkiler; ilk işte mutlaka çıkarılır.
5. **Ara sonuç**: İşin baskın ekseni, uygulanacak sözleşme/dava tipi ve doğru hukuki dayanak belirlenir; ispat yükü hakkı iddia edene aittir (TMK m.6).

## Çıktı modülleri
- Nitelendirme notu (eksen, sözleşme/dava tipi, dayanak madde).
- Tapu/takyidat kontrol listesi (malik, ipotek, haciz, şerh-beyan, irtifak).
- İlgili uzman beceriye yönlendirme (satış vaadi, inşaat, tapu iptali, kat mülkiyeti, kamulaştırma).

## Plugin bağlamı

Bu beceri `gayrimenkul-hukuku` eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte
çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder,
aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

## Kaynak kuralı (katı)

- **İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle.** Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay /
  Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, **esas ve
  karar numarası**, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir
  (ör. `karararama.yargitay.gov.tr`, `karararama.danistay.gov.tr`,
  `kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr`, `mevzuat.gov.tr`, UYAP Emsal).
  **Model hafızasından karar numarası ÜRETME.** Emin olunmayan her künye `[doğrulanacak]`
  olarak işaretlenir.
- **Mevzuat** madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
- **Doktrin** yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim
  belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
- Varsayımlar açıkça **"varsayım"** diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
- **MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek.** `turk-hukuku-mevzuat-mcp`
  kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, `turk-hukuku-ictihat-mcp` kararları
  Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi)
  bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi
  açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen
  künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

## Bu beceri ne yapmaz

- Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili
  hukukçudadır.
- Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
- Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
- Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu
  görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

---

*Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki
sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit
edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.*