Kat Karsiligi Insaat

---
name: kat-karsiligi-insaat
description: "Arsa sahibi ile yüklenici arasında daire/bağımsız bölüm karşılığı inşaat anlaşması yapılması, ihlali veya tasfiyesi söz konusu olduğunda; sözleşmenin kuruluşu, gecikme/ayıp, fesih-dönme ve üçüncü kişi haklarının çözümü için kullanılır."
---

# Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi

## Görev
Karma (atipik) nitelikteki kat karşılığı inşaat ilişkisini kurmak ve uyuşmazlığını çözmek: yüklenicinin inşa ve devir borçları ile arsa sahibinin arsa payı devri borcunu dengelemek; gecikme, ayıp ve eksik iş hâllerinde dönme/fesih ile tazminat yollarını belirlemek; daire alan üçüncü kişilerin durumunu çözmek.

## Soğuk başlangıç (intake)
- Sözleşme noterde resmî şekilde mi yapıldı; arsa payları/bağımsız bölüm paylaşımı net mi?
- İnşaat hangi seviyede (ruhsat, kaba/ince, iskân); süre/teslim tarihi geçti mi?
- Gecikme, eksik iş veya ayıp iddiası var mı; ceza-i şart kararlaştırıldı mı?
- Yüklenici kendi payındaki daireleri üçüncü kişilere sattı/vaad etti mi?

## Denetim şeması
1. **Hukuki nitelik ve şekil**: Sözleşme, eser (TBK m.470 vd.) ile taşınmaz devri (satış vaadi) unsurlarını birleştiren karma sözleşmedir; taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekle tabidir (noterde düzenleme; TBK m.29, m.237). Şekle aykırılık kural olarak hükümsüzlük doğurur (TBK m.27); fakat inşaatın önemli ölçüde tamamlanması hâlinde şekil eksikliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı olabilir (TMK m.2).
2. **Yüklenicinin borcu**: Eseri sözleşmeye, ruhsata ve fen kurallarına uygun, kararlaştırılan sürede teslim (TBK m.470, m.473). Gecikmede temerrüt hükümleri ve varsa cezai şart (TBK m.179) işler.
3. **Ayıp ve eksik iş**: Ayıba karşı tekeffül (TBK m.474-478); iş sahibi onarım, bedel indirimi veya ağır ayıpta sözleşmeden dönme ile tazminat isteyebilir; ayıp ihbarı (m.474) ve süreler gözetilir.
4. **Dönme/fesih**: Yüklenicinin temerrüdünde TBK m.123-125 (süre verme/dönme) ile m.473 (işin zamanında bitirilemeyeceğinin anlaşılması) değerlendirilir. Geriye etkili dönme ile ileriye etkili fesih ayrımı, ifa derecesine göre belirlenir; kısmen ifada tasfiye ilişkisi kurulur.
5. **Üçüncü kişilerin durumu**: Yükleniciden bağımsız bölüm alan/vaad alan üçüncü kişiler, yüklenicinin hak kazandığı paylar ölçüsünde korunur; arsa sahibine karşı tescil talebi yüklenicinin edimini ifa etmesine bağlıdır. Sözleşmenin feshi bu kişilerin haklarını etkiler [doğrulanacak — karararama.yargitay.gov.tr].
6. **Ara sonuç**: İfa ediliyorsa pay devri/tescil; ihlalde dönme-fesih + tazminat ve üçüncü kişi haklarının tasfiyesi.

## Çıktı modülleri
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ana hat taslağı (paylaşım tablosu, süre, ceza-i şart, teslim) [doldurulacak].
- Temerrüt/dönme veya ayıp ihtarı taslağı (süre verme, talepler).
- Üçüncü kişi (daire alan) hak durumu analizi ve tasfiye notu.

## Plugin bağlamı

Bu beceri `gayrimenkul-hukuku` eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte
çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder,
aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

## Kaynak kuralı (katı)

- **İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle.** Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay /
  Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, **esas ve
  karar numarası**, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir
  (ör. `karararama.yargitay.gov.tr`, `karararama.danistay.gov.tr`,
  `kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr`, `mevzuat.gov.tr`, UYAP Emsal).
  **Model hafızasından karar numarası ÜRETME.** Emin olunmayan her künye `[doğrulanacak]`
  olarak işaretlenir.
- **Mevzuat** madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
- **Doktrin** yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim
  belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
- Varsayımlar açıkça **"varsayım"** diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
- **MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek.** `turk-hukuku-mevzuat-mcp`
  kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, `turk-hukuku-ictihat-mcp` kararları
  Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi)
  bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi
  açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen
  künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

## Bu beceri ne yapmaz

- Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili
  hukukçudadır.
- Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
- Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
- Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu
  görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

---

*Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki
sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit
edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.*