Ipotek Rehin Teminat

---
name: ipotek-rehin-teminat
description: "Bir taşınmaz kredi/alacak için teminat gösterildiğinde, ipotek kurulurken ya da borç ödenmeyip ipoteğin paraya çevrilmesi veya fekki gerektiğinde; anapara/üst sınır ipoteği, derece ve takip yolu için kullanılır."
---

# İpotek Tesisi, Derecesi ve Paraya Çevrilmesi

## Görev
Taşınmaz teminat ilişkisini kurmak ve yönetmek: ipoteğin geçerli tesisi, kapsamı, derecesi ve borç ödenmediğinde paraya çevrilmesi (icra) yolunu belirlemek; alacak sona erince fek (terkin) talebini değerlendirmek.

## Soğuk başlangıç (intake)
- Teminat altına alınan alacak mevcut ve belirli mi (anapara), yoksa doğacak/değişken mi (cari kredi → üst sınır)?
- İpotek hangi taşınmaz, hangi derecede; önceki/sonraki rehinler var mı?
- Borç muaccel ve ödenmedi mi; talep paraya çevirme mi, fek mi?
- Taşınmaz maliki ile borçlu aynı kişi mi (üçüncü kişi rehni var mı)?

## Denetim şeması
1. **Türler**: Taşınmaz rehni ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olarak kurulabilir (TMK m.881); uygulamada ipotek esastır.
2. **Anapara/üst sınır ipoteği (m.851)**: Mevcut ve belirli alacak için anapara ipoteği; doğacak veya tutarı belirsiz alacak için belirli azami meblağ (limit) üzerinden üst sınır ipoteği. Faiz ve giderlerin kapsamı bu ayrıma göre değişir.
3. **Kuruluş**: İpotek, tapu sicil müdürlüğünde resmî senet ve tescille doğar; rehin yükü taşınmazın bütünleyici parça ve eklentilerini de kapsar (m.862).
4. **Sıra/derece (m.870-871)**: Rehinler derece sistemine tabidir; sabit dereceler ilkesi ve boşalan dereceden yararlanma kayda göre belirlenir.
5. **Paraya çevirme**: Borç ödenmezse alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır (İİK m.145 vd.); ipotek bir ilama veya ilam niteliğindeki belgeye dayanıyorsa ilamlı, aksi hâlde ilamsız takip yolu izlenir. Doğrudan mülkiyet edinme (lex commissoria) yasaktır (TMK m.873/2).
6. **Fek/terkin (m.883)**: Alacak son bulunca malik ipoteğin terkinini isteyebilir; alacaklı yanaşmazsa fek davası açılır.
7. **Ara sonuç**: Geçerli kuruluş ve kapsamın tespiti; ihtilafta ya paraya çevirme takibi ya da fek davası.

## Çıktı modülleri
- İpotek tesis/fek talebi ve resmî senet kontrol listesi.
- Anapara/üst sınır ipoteği nitelendirme notu (faiz-gider kapsamı, derece).
- Rehnin paraya çevrilmesi takibine geçiş notu (İİK m.145 vd.).

## Plugin bağlamı

Bu beceri `gayrimenkul-hukuku` eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte
çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder,
aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

## Kaynak kuralı (katı)

- **İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle.** Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay /
  Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, **esas ve
  karar numarası**, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir
  (ör. `karararama.yargitay.gov.tr`, `karararama.danistay.gov.tr`,
  `kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr`, `mevzuat.gov.tr`, UYAP Emsal).
  **Model hafızasından karar numarası ÜRETME.** Emin olunmayan her künye `[doğrulanacak]`
  olarak işaretlenir.
- **Mevzuat** madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
- **Doktrin** yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim
  belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
- Varsayımlar açıkça **"varsayım"** diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
- **MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek.** `turk-hukuku-mevzuat-mcp`
  kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, `turk-hukuku-ictihat-mcp` kararları
  Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi)
  bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi
  açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen
  künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

## Bu beceri ne yapmaz

- Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili
  hukukçudadır.
- Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
- Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
- Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu
  görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

---

*Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki
sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit
edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.*