Aidat Ve Ortak Gider

---
name: aidat-ve-ortak-gider
description: "Ortak gider ve avans aidatının belirlenmesi, tahsili, ödemeyen malike karşı icra takibi ve gecikme tazminatı ile işletme projesine itiraz gündeme geldiğinde; gider paylaşım esasları, kanuni ipotek ve takip yolunu kurmak için kullanılır."
---

# Aidat, Ortak Gider ve İşletme Projesi

## Görev
Anagayrimenkulün ortak giderlerine ve işletme avansına katılma borcunu belirlemek; ödemeyen malike karşı tahsil yollarını (icra takibi, dava, kanuni ipotek) kurmak; işletme projesine itirazı değerlendirmek.

## Soğuk başlangıç (intake)
- Talep edilen alacak hangi döneme ait; işletme projesi/bütçe kabul edilmiş mi?
- Gider türü genel ortak gider mi (m.20/b) yoksa kullanıma/arsa payına bağlı özel gider mi?
- Borçlu kat maliki mi, kiracı mı; borçtan müteselsil sorumlu olan kim?
- Gecikme süresi ne kadar; gecikme tazminatı işletilmiş mi?

## Denetim şeması
1. **Katılma borcunun kaynağı (KMK m.20)**: Kat malikleri, aksine sözleşme olmadıkça: (a) kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ve yönetici giderleri ile yönetim için toplanacak avansa **eşit olarak**; (b) anagayrimenkulün sigortası ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine **arsa payları oranında** katılır (m.20/1-a,b).
2. **İşletme projesi (m.37)**: Yönetici, bir işletme projesi (tahmini gelir-gider ve her malike düşen pay) hazırlar; karara bağlanır ya da işletme projesi maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren **7 gün** içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve **İİK m.68 anlamında belge** (ilam niteliğinde sayılan belge) hâline gelir.
3. **Temerrüt ve gecikme tazminatı (m.20/2)**: Gider/avans payını ödemeyen malik, gecikilen günler için aylık **yüzde beş (%5)** hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu, sözleşmesel cezadan bağımsız kanuni bir yaptırımdır.
4. **Müteselsil sorumluluk**: Bağımsız bölümün kiracısı/intifa hakkı sahibi de işletme giderlerinden malikle birlikte müteselsilen sorumlu olabilir (m.22/1 — kiracının sorumluluğu kira borcuyla sınırlı). Bağımsız bölümü sonradan iktisap eden, eski malikle birlikte ödenmeyen giderlerden sorumludur (m.22/1).
5. **Kanuni ipotek hakkı (m.22/2)**: Gider/avans payını ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerinde, diğer kat malikleri lehine **kanuni ipotek hakkı** tescil ettirilebilir; yöneticinin de bu yetkisi vardır.
6. **Takip yolu**: Kesinleşmiş işletme projesi/karar defterindeki gider tablosu ile ilamsız icra (İİK m.42 vd.) veya m.68 belgesine dayalı takip; itiraz edilirse itirazın iptali (İİK m.67) ya da kaldırılması (m.68).
7. **Ara sonuç**: Geçerli işletme projesi + gider tablosu → takip; itiraz → itirazın iptali; teminat için kanuni ipotek.

## Çıktı modülleri
- Gider paylaşım hesap tablosu (eşit / arsa payı oranlı; m.20/a-b).
- İcra takip talebi ve %5 gecikme tazminatı hesabı.
- İşletme projesine itiraz veya itirazın iptali dilekçe iskeleti.
- Kanuni ipotek tescili başvuru notu (m.22/2).

## Plugin bağlamı

Bu beceri `kat-mulkiyeti` eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte
çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder,
aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

## Kaynak kuralı (katı)

- **İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle.** Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay /
  Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, **esas ve
  karar numarası**, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir
  (ör. `karararama.yargitay.gov.tr`, `karararama.danistay.gov.tr`,
  `kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr`, `mevzuat.gov.tr`, UYAP Emsal).
  **Model hafızasından karar numarası ÜRETME.** Emin olunmayan her künye `[doğrulanacak]`
  olarak işaretlenir.
- **Mevzuat** madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
- **Doktrin** yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim
  belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
- Varsayımlar açıkça **"varsayım"** diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
- **MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek.** `turk-hukuku-mevzuat-mcp`
  kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, `turk-hukuku-ictihat-mcp` kararları
  Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi)
  bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi
  açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen
  künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

## Bu beceri ne yapmaz

- Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili
  hukukçudadır.
- Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
- Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
- Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu
  görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

---

*Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki
sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit
edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.*